王韜

隨着聯邦政府收緊房貸政策的實施，一路狂飆的房價終於被拽住了，加拿大房屋銷售市場呈現減速勢頭。今年多倫多房市是否仍會出現火爆場面？是否還會出現搶Offer的場面呢？                                                            
文：黃星

      2012年房市，“前半程裸奔，后半程負重”2013年房市，將是回歸了平靜的黃金年份！

      房源稀缺，更激發人們對安居的渴望搶Offer，就是市場銷售的自然規則

      對此，新世界地產公司資深地產經紀王韜分析說：“剛剛過去的2012年甚至可以載入史冊，因為僅就房屋市場的跌宕起伏而言，其驚險指數不亞於2009年。早在去年年初，我就預測2012年會是不平靜的一年，結果不僅是不平靜，而且是出了個大動靜。如此看來，2012年多倫多房市可以說是‘前半程裸奔，后半程負重’。”
      王韜表示，2012年年初，央行給大家吃了一顆全年利率不變的定心丸，政府也一改几年來嚴厲控市的慣常面目。同時，加拿大各大商業銀行的扎堆促銷活動也一哄而上。一時間，央行哄着你、銀行慫恿你。因此，2012年，房市一開局就可謂無所顧忌，從一月到五月，房價、銷量雙飆升，可以堪稱近年之最，僅上半年的房價增幅就已直逼2009年。如果不是政府適時推出貸款緊縮這劑猛藥，2012年的房屋銷量和房價全面超越2009年的可能性極大！而這種由於政策暫時失控，甚至是刻意縱容所造成的房市“豪放裸奔”，其結果必定就是泡沫！不經意間，2012年，加拿大的房市已經迫近深淵，如今想來都不免后怕連連，而這輪價格飆升的始作俑者就是加拿大政府。
      在全球經濟普遍低迷的背景下，几年來，政府殫精竭慮對房產市場動的心思都是如何保持房價的小幅上揚，因為需求的普遍存在是有目共睹的。但是，有需求是好事，關鍵是如何控制這些需求的有序的釋放。因2011年年底，全球普遍不看好2012年的經濟走勢，加國政府顯然也對未來一年的市場前景信心不足，故而，年初就盡力釋出利好以期提振市場。始料未及的是，這種利好迅速促使房市無所顧忌的一陣沖刺，導致了最終的事與願違。好在成也蕭何敗也蕭何，下半年政府的果斷控市，終於使上半年的房市狂飆的步伐放慢。目前，加拿大的房市已在政府的嚴格控制之下，從下半年開始，市場進入了需求與政策暫時達成媾和之后的平靜期，這對於市場還是大眾來講，無疑也是一個利好！
      王韜還分析說，2013年將是2012年下半年市場態勢的一個延續，因為2012年10月，央行已放言利率直至2014年底維持不變，這將是2013年房市的“維穩”大背景。同時，政府目前嚴厲的控市政策由於2012年上半年的前車之鑒，在相當長的一段時間之內很難出現有松動和微調的跡象，因此，目前這兩種力量博弈所達成的市場平衡相信會進一步延展為2013年市場的基本基調。如此，2013年的市場態勢很可能會回復到與2008年以前相似的節奏，即四、五月份與九、十月份是慣常的春季以及秋季旺季，也就意味着銷量盡管不能充分放開，但會回歸正常的波動。2013年會是一個回歸平靜的黃金年份！

      那么，針對當前的市場態勢，可能很多人會說，2013年將看不到以往房市的購銷兩旺，輪番上演搶Offer的場面。對此，王韜解釋說，雖然2013年的房市趨於平靜，但是，多倫多是目前新移民登陸加拿大的首選地，這些移民對房屋的剛性需求仍然強勁。其實，淡銷和旺銷從來都是一個相對的概念，如果市場疲軟導致房源稀缺，反而可能更會激發出人們對安居的渴望和擁有的豪情。那么，高含金量但明顯縮減的銷量就有如嚴冬湍急河流之上厚重的冰層，表面寧靜但內部卻波濤洶涌。因此，搶Offer仍會出現，因為搶Offer就是市場銷售的自然規則，你逃不掉、躲不開！
      既然搶Offer是不可避免的一個現實，那么應該如何搶呢？王韜介紹說，要想搶Offer，必須具備兩點素質，一是參透價格迷局，二是防止高價陷阱。好房上市，出價低、狀態好，自然觀者云集、趨之若鶩，以為是個便宜，其實不然，這是個局！什么局呢？自然是搶Offer的局。市場從來都是有自己的游戲規則和操作程序，賣方市場的低開高走，與買方市場高開高走的手法其實都是同一個路數，哪有賣家不保護和追求自身最大利益的道理？換成誰處於賣家的位置，想必都會認為這是天經地義的事情。
      搶Offer基本可以肯定的是，除非出現極特殊的情況，否則再按正常情況下估算的價位成交的可能性几乎是不存在的。搶Offer一般情況下都會在高位成交，如果買家能接受這個高位自然有其獨特的理由和道理，比如買家對未來市場前景有更好的預期，或者有更急迫安居的動因等等。因此，在搶Offer之前，你必須要確定的是，這個房子對你來說是不是勢在必得，如果這個房子是你勢在必得的房子，該如何做呢？王韜介紹說，首先要充分了解當前的房屋銷售市場情況。尤其是遇到叫價比較低的房子，更要冷靜地分析房屋的真實市場價格。同時要設定自己的價格體系和策略，因為有些房子的成交價比叫價能夠高出几萬、十几萬，甚至更高，所以要做到心中有個價格底線。

      此外，嘉德置業的全職地產經紀曾文清也提醒買家，就目前市場情況看，今年應該不會出現去年年初那種大熱的市場態勢，但是好的房源仍會出現兩家或者多家同時購買的情況。這樣的情況下搶Offer就要視當時的市場來制定搶Offer價格體系和策略，應該在下Offer之前先和自己的經紀估算一下房子的市場價值，制定一個價格區間，搶Offer的時候最好不要一點一點加價，這樣做，往往哄抬了房價還搶不到手，應該在第二次出價的時候就給到符合市場價值的心理底價，然后堅持不加價，即使得不到也不會后悔。因為通常在搶Offer的時候，不會給你與賣家討價還價的機會，它更像是拍賣，而且是暗價。另外，如果決定參與“搶Offer”，就一定事先咨詢好銀行貸款的事宜，得到銀行或貸款經紀比較明確的答復，是否可以在兩個或者兩個以上Offer的情況下，在某價格范圍內，取消該項貸款Condition。驗房條件也是如此，如果時間允許，可以釆取先驗房或請懂行的朋友幫忙把關的辦法，這樣，在搶Offer的時候，取消掉這些Condition，結合合理的價格，爭取到勝利的把握就會增加很多。

曾文清