根據安省上訴法院（Ontario Court of Appeal）今年初的一項最終裁決，一名被控沒有為客戶檢閱房屋檢驗報告的安省房地產經紀人最終能夠免除責任。

      2011年，該案的初審判決曾經轟動整個房地產業界，這名房地產經紀人被裁定在房屋檢驗問題上“袖手旁觀”，並且未有就房屋檢驗報告向客戶提出警告，因此需要為買家的損失負上25%責任。
      事件發生於2006年，哈利韋爾（Glenda Halliwell ）欲購入多倫多 Dufferin Street 一間房子。她分別向房地產經紀拉扎勒斯（Joel Lazarus）和房屋檢驗師清楚交代自己對霉菌過敏，希望房屋能保持干爽。
      拉扎勒斯保證，假如哈利韋爾對房屋檢驗師撰寫報告不滿意，可以即時中止交易。
      在拉扎勒斯的推薦下，哈利韋爾聘請了愛德華茲（Brian Edwards）負責房屋檢驗。除了賣家承諾在交易完成前更換的火爐外，房屋檢驗報告未有交代房子有沒有任何嚴重問題，亦沒有發現任何地基滲漏痕跡。
      在交易完成兩個月後，房屋卻出現明顯的水氣、霉菌、發霉、腐爛、生鏽和石膏板損壞等。哈利韋爾於是起訴經紀人、經紀公司、賣家和房屋檢驗師。各方在上庭前，均同意須賠償9萬元，但無法就誰支付這筆費用達成共識。
      在13日的聆訊中，法官裁定該房屋檢驗師需要負上50%的法律責任，買家則由於疏忽，沒有閱讀檢驗報告，需要負25%責任。但裁決令眾多房地產專業人士感到失望的地方，是該經紀人亦被判承擔25%損毀責任。
      法官艾伯哈德（Margaret Eberhard）指責拉扎勒斯對房屋檢驗報告是“袖手旁觀”。“假如他有閱讀報告，他應該發現灰泥層和行車路問題，需加注意。”
      法官認為經紀人在事件中誘導買家信賴房屋檢驗，然後“把所有責任推卸到客戶身上；他沒有告知買家該報告的用途，（以及）在通過房屋檢驗報告前，沒有與客戶一同閱讀報告內容，這是不符合服務水平。”
      哈利韋爾、經紀人及經紀公司紛紛提出上訴。2012年初，安省上訴法院三名法官，頒令撤銷艾伯哈德對經紀人及買家疏忽的指控，而把房屋損毀的全數責任歸咎於房屋檢驗師。
      上訴法院判辭指出：“談到經紀人的責任問題，我們同意該經紀人的意見，指原主審法官判經紀人疏忽閱讀檢驗報告、沒有與客戶一同檢閱報告、以及沒有提醒客戶報告中潛在的水氣問題，因而需要負上責任，這是錯誤判決。”
      這並不意味將來部分經紀人沒有提醒買家房屋檢驗報告內容，能夠免責。但在哈利韋爾的個案中，主審法官認為經紀服務水平沒有什么問題。
      上訴庭的裁決，為所有經紀人及客戶既帶來好消息，又帶來壞消息。當經紀人在案中被免除客戶物業因潮濕損毀的責任時，法庭將來便可以因應不同案件，對經紀人責任問題作出不同考慮。
      審慎的經紀人仍然會與客戶一同檢閱房屋檢驗報告，但依我觀察，所有責任、風險都可能轉嫁至房屋檢驗師身上。（作者Bob Aaron為房地產律師）