特許會計師謝華亨。 （本報記者/攝影）

非居民在加拿大投資房地產或為移民后有一個安身之所提早作准備，都牽涉到稅務問題。如果物業要出租，聯邦稅務部門亦規定，業主必須委託一名代理人負責按時繳交稅款。

      特許會計師謝華亨指出，外國投資者最簡單的做法是以私人名義買屋。如果擁有多個物業，就應該考慮開設一間專門管理物業的有限公司，由業主擔任大股東。依據加國法律，有限公司可以是100%由非居民持有。最復雜的辦法是成立信托或釆取合伙的方式。

      出租物業須有代理人
      投資房地產可以靠收租獲得回報，又可以在轉售時賺錢。謝華亨說，租金屬於應課稅收益。如果有收租，外國業主必須在本地有一名代理人，負責收租和交稅。這名代理人可以是律師、會計師，也可以是親戚朋友。代理人要取得業主授權，處理向稅局申報和繳稅等稅務事項。
      謝華亨說，代理人要填報一份NR6的表格，列出物業在一年內的租金收入，和利息、管理費等支出，粗略計算出全年的純利；但這份簡單的年度預算，并不包括折舊在內。稅局核准了這份資料后，代理人就按月將淨租值的25%，連同每月的月結單寄交稅局。如果物業出現空置期，沒有租金收入的月份，就只需要寄出月結單。稅局為所有非居民開立一個賬號。代理人如果沒有填寫NR6表格，就必須按租金的25%交稅。這些預繳稅是特別向非居民征收。
      加拿大的稅務是以日曆年計算。代理人在年底前再向稅局提交新的NR6，并且在翌年的90天內（即3月底前），向稅局作出申報。這份NR4相當於個人入息的T4，列明已經向稅局繳納的稅金。
      他說，非居民有責任每年填報稅表，類似加拿大人每年報稅的表格。由於業主可以申報折舊和其它開支，大多數都可以獲得退稅。
      非居民業主如果在年中取得永久居民身分。他們即使繼續出租物業，也不必再交預繳稅，但必須將移民后的租金收入，計算入當年的個人入息內。

      稅務結清后才能取回全部售房款
      由於預繳稅的原故，外國投資者賣屋后，并不能夠迅即取回所有的款項。賣家接到買家的出價(Offer)后，應盡早由律師或會計師向稅局申請一份結稅證明(Clearance Certificate)。法例規定必須在交易后的10天內提出申請。賣家要提交物業售價，以及買房時的價格、土地轉移稅和律師費等總體開支。他指出，稅局以往審批相當快，但近年可能是個案增加，經常出現交易完成后，亦未收到證明的情況。律師未有稅局通知，就必須扣起售價的25%，存放在信托戶口，直到有稅局的證明，才可以將差額交到賣家手上。
      謝華亨說，由於結稅證明未有計算賣房時的經紀和律師費等開支，因此業主實際上是多繳稅，要在翌年報稅時才能取回退稅。不少外國投資者以為賣房后就一了百了，忽略了向稅局追討超額納稅的金額。
      謝華亨說，移民后將以前買下的物業繼續出租，在稅務上較簡單。如果身份改變后將房子改為自住，就要注意物業升值的問題。業主應在移民后把房子進行估價。因為買房子到移民期間房子的升值，算是資產增值，要繳稅。移民后自住的物業，不算資產增值。業主不必立刻繳稅，可以留待日后賣房時才補繳。