兩種方案結果大不同

多倫多的房市2012年三四五月份經曆了最近十几年來最大的一次漲幅，進入夏天之后市場明顯變淡很多，基本上由賣方市場轉向買方市場。正是購房好時機，也是換大房子的時候，因為現在尤其是80、90萬以上的大房子容易撿到便宜。

      在同一市場情況下，買大房子撿到便宜之后，之前的小房子若想賣出基本需要吃點虧。所以，人們應該轉換一下思維，暫時不賣小房子，而把它出租出去，同時小房子的租售比更好，而且小房子的租金便宜，空置率比大房子低不少，風險也低了不少。
      買了大房子，房貸加大，小房子再租出去，這個帳還是得算細點，否則一下增加了四、五十萬貸款，晚上就怕睡不着覺了。
      我最近正好有個客人的例子，這一家四口之前住在半獨立屋，兩個孩子慢慢大了，需要換個更大的房子，一個多月前買了一個雙車庫、四睡房、五年新、區不錯的獨立屋，几經砍價以82萬低於市場價成交。
      隨后，夫婦倆趕緊收拾整理現在的半獨立屋掛牌出售，該半獨立屋是几年前以37萬買的，現在市場價大約58萬。
      只是房市和一個月前買房時一樣，仍然很淡，眼看一天天過去，要按市場價快點賣出看來是很難了。客人不得不考慮另外一個選項：現有的小房子不賣，出租出去。
      客人正式考慮同時持有兩個房子后，簡單一算：現在的小房子還剩18萬貸款，跟銀行去抵押再貸款（Refinance），從中借出足夠的錢付82萬大房子的首付，另外再跟銀行借65%買下這個82萬的大房子。
      實際上買這個大房子的全部82萬的錢都是從銀行借出來的，再加上現有的18萬房貸，總貸款正好100萬，按現在的貸款利率一算，每月總月供4700多（25年還款）。兩個房子的地稅加起來要8600，每月700出頭，兩個房子的保險加起來每月又要100多，這下每個月至少要付出5500，這可不得了，相當於夫妻倆每個月掙的錢不吃不喝不供孩子全供房子了，這晚上豈不得失眠了。就算出租2000塊，每月壓力也夠大的了。
      憑我多年投資房子經驗，一聽就知道這種算法肯定不對勁，應該靜下心來仔細計算一下。下面是我就這個案例做的細賬和投資分析。

      投資分析：
      1. 如果持有一套以上房子，貸款盡可能都至少做30年（現在還有35年還款期的），不要25年，拉長戰線，保證現金流。
      2. 方案一和方案二比較，對於82萬的大房子本身，不賣小房子只比割肉賣掉每月多出$379，這對任何一個稍穩定的中國家庭來說都不是問題。
      3. 關鍵的關鍵，市場租金最重要。正因為多倫多的租售比非常好，所以我敢一直堅決看漲，一直向那些看跌派宣戰。租售比好的含義還包括了房貸利息低，每月月供很大一部分還到本金里面去了，這筆錢還是自己的錢，相當於定期儲蓄，几年后就比較容易拿回來。RRSP 几十年后才能動用，這些本金几年后就可能拿回來，為什么不供呢？
      4. 因為小房子可以自給自足，不需額外貼錢。算上淨值現金流的話，方案二小房子不賣而出租反而更合算，總賬的淨支出更低。雖然出租麻煩一點，但多一套房子，還能淨賺一點，何樂而不為呢?
      5. 如果實在對每月的表面現金流多出三五百感到壓力，那把小房子再貸款取出的錢不全付大房子的首付，留一兩萬備用，大房子的房貸再多加一兩萬。這留出的一兩萬現金夠付那三五百几年的，一方面時間換空間，另一方面，几年后還月供的本金想辦法還可以拿出來，這樣資金又可以繼續周轉下去。