TD資深貸款經理 陸尚

近期，加拿大按揭信用專業協會（Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals）針對2000余名加拿大購房者進行了一項調查，結果顯示，採用固定利率者占了79%，採用浮動利率者只占10%，另外還有11%是採用固定和浮動綜合。為什麼會有這麼多人選擇固定利率貸款購房呢？浮動利率和固定利率的區別是什麼呢？到底選哪個更具有優勢呢？為此，本報採訪了TD銀行資深貸款經理陸尚和盛達貸款集團總裁霍文翔。

      陸尚介紹說，簡單地講，浮動利率(Variable)就是各個金融機構參照央行公佈的基準利率執行的一個統一的基本利率（Prime），當然，金融機構會在這個基礎上對購房者的貸款利息進行一定比例的優惠，也就是在Prime的基礎上減百分之幾。但是，浮動利率中所浮動的僅僅是利率，而每個月還款金額並不一定是浮動的。比如說，如果金融機構的利率有所下調，那麼購房者每個月應該償還貸款中的本金的比例就會增加。同時，應支付的利息比例就會降低；而固定利率 (Fix)就是貸款利息可以在一定年限內固定不動，目前，各個金融機構都會有6個月到10年不同期限的品種。

      專家：選擇固定利率是明智選擇
      “參考當前的5年浮動利率為3%，而金融機構在這個利率的基礎上，為購房貸款者優惠0.1%，即購房貸款者實際貸款利率為2.90%。而當前5年期的封閉固定利率為2.99%。”陸尚分析說：“參照近幾年浮動利率的優惠，不難看出，今後浮動利率的優惠越來越小。但是，參照近幾年的5年封閉固定利率最低點（2008年12月份最低點為4.79%；2009年11月份最低點為3.7%；2010年11月份的最低點為3.44%），可以明顯地看出，當前的封閉固定利率已經到了近幾年來的最低位。因此，目前購房者選擇固定貸款利率是非常明智的選擇。”

      盛達貸款集團總裁霍文翔在接受採訪時表示：“採用浮動利率貸款，前提條件是在大形勢下，央行的借貸利率可能在今後的幾年內下降，在這個週期內選擇浮動利率可以避免鎖定高利息，遇到降息時無法脫身。但是，如果固定利率確實已經走到了很低的位置，就應該當機立斷，鎖住固定利率。”
      霍文翔介紹說，從今年一月份起，各個商業銀行都在逐漸收緊浮動利率的優惠條件和額度，目前5年浮動利率的優惠條件只有0.1%。而當前的3年期封閉固定利率僅為2.69%， 5年期的封閉固定利率也僅為2.99%。因此，當前的5年期的浮動利率和固定利率差異大約只有0.1%左右，可以說是微不足道。因此，曾經受購房者青睞的浮動利率已經優勢不再，越來越多的加拿大人更傾向於固定按揭利率，而不願採用浮動利率。

      如何選擇最佳固定期限
      那麼，對於選擇固定利率的購房者來說，最佳的固定期限是多少呢？TD銀行資深貸款經理陸尚介紹說，目前，不管是3年期還是5年期的固定貸款期限，都比近幾年的同期參考值更合適。陸尚表示，如果銀行的貸款利率上下浮動不穩，選擇3年期固定利率，可在短時間到期后，視當時的央行利率來選擇繼續固定利率或者改成浮動利率。但是，因為目前的固定利率應該是歷史最低位，所以建議購房者選擇5年期的固定利率，這樣可以鎖定利率時間較長，算是最穩妥選擇。
      “固定利率按揭貸款分為開放式、封閉式，以及可轉換式。其中，購房者選擇最多的是封閉式固定利率。因為開放式固定利率貸款的利率相對高些，期限較短，主要適用於投資炒房的貸款者。一般購房者則比較適用封閉式固定利率。”

      陸尚還提醒購房者：“因為封閉式固定利率的按揭貸款違約罰款會很高，比如貸款金額為50萬元，那麼違約罰款金額則會高達1.5萬元。因此，購房者在選擇貸款期限時也要考慮綜合因素，如果近幾年有換房搬遷的可能性，那麼最好不要選擇太長期限的封閉式固定利率貸款。此外，在選擇固定利率貸款時，還要考慮到各個銀行提前還貸的條件，有些銀行固定利率貸款允許最大提前還款額度為每年20%，而有的銀行則為10%。”
      盛達貸款集團總裁霍文翔則表示：“選擇固定利率還是選擇浮動利率都是因人而異的，因為每個購房者的經濟狀況不同，某一個按揭貸款品種就會適合一部分人的利率而不適合另外一部分人，因此，購房者應該視自己的實際經濟情況，結合自身的需求選擇最適合自己的房貸利率模式。”

盛達貸款總裁 霍文翔