周政

對商業投資頗有心得的房地產經紀周政近來被人“追債”，賣家找他幫忙，買主也找他牽線，他說在住宅市場明顯放緩的同時，商業物業的交易量卻直線上升。道明銀行在兩周前重新調配了貸款部門的人手，減少了負責住宅貸款的人力，增加了商業物業貸款人員。他預測未來5年商業物業市場將現高潮。              
文：薇音

      投資移民也好，技術移民也罷，几乎每個家庭都曾經曆過將在中國掙的錢拿到加拿大花的過程，生活、上學、買房都是很大開銷，人民幣換算成加幣總感覺不划算。如何才能盡快做到自給自足，不再需要從中國拿錢過來花？周政認為，從一登陸就開始計划做一盤生意或者投資物業是最明智的做法。因為尋找到一個值得投資的生意或好的物業，將想法落到實處需要更長的時間。

      收租還是自己經營
      周政介紹，商業投資分為兩類︰一類是以收租為主的商業物業，第二類為小生意。商業物業有大有小，分個人、公司和政府物業。社區商業網點（plaza）、上居下鋪的便利店等屬於小型商業物業，大型的如購物中心、酒店、整棟的Condo等。在大多倫多地區，這類投資的回報率為6%左右，大多區之外可達8-10%。
      若有機會投資政府的物業，例如購買一棟政府大樓，購買之后再回租給政府（lease back），回報率更有保障。周政認為，政府物業的特點是地點好，多數在市中心﹔租金有極大保障﹔此外最長10年即可收回成本。因為政府通常會與業主簽訂25年租約，且不可違約（因為政府不能像其他租客一樣宣布破產而避免履行租約）。即使將來租期達不到25年，政府仍需支付25年的租金。租金標准需保證投資者第一年能獲得5.5%的回報，之后租金每年上漲。而這類物業最多10年就可以回本。業主可純賺15年的租金。25年之后，物業本身還有升值。
      大公司擁有的物業（如几千萬元的酒店），出售時與一般物業操作有區別，為了不影響公司形象和股價，出售時不會大張旗鼓，或在MSL上放盤，而是委托代理私底下出售。因此競爭少，通常不會出現搶offer的現象。
      第二類商業投資是小生意。包括便利雜貨店、咖啡店、快餐店、工廠（例如櫥櫃廠、零件生產廠等）、郵局、建筑開發公司、干洗店、汽油站以及品牌店和連鎖店（如麥當勞、Tim Hortons、Subway等）。

      紅火的生意賤賣有蹊蹺
      一個生意能否掙錢，首先要根據數據去判斷，賣家會提供年營業額（毛收入）以及全部支出，兩項相減為純利潤。用賣價除以純利潤則可得出收回成本的年限。各項生意的回本期都不同，一個不成文的規律是：便利店的回本期是一年半左右；一周7天營業的咖啡店和快餐店為兩年半左右，5天營業的則需3年；低檔酒吧（較難管理）回本最快，一年左右即可回本，而高檔酒吧則需兩年半以上；郵局為3年半。
      周政表示，賣家與買家的利益是一對矛盾，賣家不一定百分之百誠實，有時會提供不真實的數據，還可能存在陷阱以及不可見的因素，這就需要買家有判斷能力，沒有經驗往往會吃虧。大部分支出都有據可查，例如店鋪租金、水電煤氣、地稅、人工、大項開銷等，但營業額則免不了有水分。除了根據賣家提供的財政報告（financial statement）、發票等書面文件去判斷，還要實地盯店，盯一至兩周，盯店的結果與書面數據比較就能得出基本真實的結論，并以此決定售價是否合理。不同的店有不同的盯法，而且賣家在這個期間也有可能弄虛作假，雇用一些假顧客，這時就需要經驗去判斷。
      若出現好得難以置信的交易同樣需要提高警惕，例如有一間生意很好的咖啡店，一年的純利潤20萬元，按市場規律兩年半的回本期計算，至少應該賣60-70萬元，結果買家只出30萬元就成交了，買家認為賺到了超值的買賣。周政一聽就感覺有問題，天上不可能掉餡餅，賣家十分清楚自己店的價值，這么好的生意會賤賣一定有原因。周政到現場去，的確看到該店門外車水馬龍，生意真的非常好，問題究竟出在哪里？最后通過查閱市政府文件，發現市府已經批准了Tim Hortons在該店對街開店的計划。果然几個月后Tim Hortons開張，街這邊的生意一落千丈，不得不關門，30萬元投資打了水漂。
      所以政府的修路計划、舊區翻新重建等，都會對生意產生影響，購買前都要考慮到。開咖啡店則一定要弄清附近是否將建Tim Hortons等同類型的大型連鎖店，途徑一是翻查政府批文，或者查Tim Hortons的內部資料，這就需要有一定的內部關系才查得到。
周政表示投資小生意一定要注意關鍵問題，有可能導致血本無歸的生意，再便宜都不能投。而一盤真正好的生意，買時貴了一兩萬元，一個月就賺回來了，就沒必要因斤斤計較而失去機會。
      他說只要是看准的生意，半個小時內就會下offer，因為好生意有經驗的人一看就知道，所以要先搶下offer，再做盯店等功課。下offer 時一般要設下兩個條件，首先規定買家若對盯店結果不滿意，定金全額退還。
周政認為，買生意主要考慮營業額是否高且穩定，至於是開在高收入區還是低收入區并非最重要因素，例如同樣是士嘉堡Steeles 街上的Tim Hortons，與Midland Ave.相交的那間就非常火，但在同一區相隔兩個街口的另一間就冷冷清清。又比如一些低檔酒店和便利店，就是要開設在低收入地區才有市場。

      哪類生意適合你
      周政認為，家底雄厚的可考慮投資以出租為主的商業物業，否則就投資一盤生意自己經營。
      對於投資移民來說，投資酒廠是很好的選擇。目前溫哥華和安省的葡萄莊園和酒廠非常搶手，因為加國的冰酒和葡萄酒品牌在中國非常受歡迎。而且投資商業物業在做生意有回報的同時還可以辦移民，投資酒廠申請項目移民的成功案例很多。周政手頭正有一個位於安省大瀑布的酒場項目，包括25英畝的有機葡萄莊園、一棟價值80萬元的房屋、一座兩層樓的銷售中心以及一間酒廠（包括折舊價為150萬元的設備），該酒廠生產的品牌酒，在LCBO出售，由於是有機產品，在中國和歐洲都頗受歡迎。他說該項目叫價600萬，不僅回報率高，投資這樣一個生意，至少可申請3家移民。
      周政說，新移民比較多經營的是便利店及咖啡快餐店。其中較理想的情況是前業主經營了數十年、在退休之后出售的生意。因為人家經營了一輩子都舍不得賣的生意，再差也差不到那里去。而且做生意大多是頭兩年干勁沖天，利潤最高，做了几年業務成熟了，就開始懈怠，有賺就知足了。
      依他的經驗，接手這類成熟生意的新業主，95%的人營收都超過前業主。例如在St. Catharines 市一間包物業的雜貨店（即上居下鋪），樓下是一千多平方呎的雜貨鋪，樓上是3房一廳的住房，每年生意的純利潤是15萬左右。一名華人以42萬元買下來，首期投入35%就是14.7萬，不僅一年收回首付，還省了住房的一大筆開銷。
      目前多倫多華人超市的業主，福建籍移民占大半個天下，周政說其中也有他的客戶，不少人是靠辛苦打工積攢了一筆錢開個小超市，慢慢滾動成大生意。很多客戶的投資策略是先投資一個小生意，兩、三年后積累了一定的資金再賣掉，換更大的生意。所以第一個生意很重要，投對了能積累資金、人脈和經驗，形成良性循環，但若買得不好，不僅第一桶金沒挖到，還打擊了投資的信心。

投資快餐店的成本回收期約3年。 （星報圖片）

大陸移民何先生投資380萬在安省WHITBY購買一座這類ULTRAMAR加油站。據何先生介紹，油站一般分生意和物業兩部分，價格跨度很大，10萬的也有，600－700萬的也有。油站投資回報率約為10－12％，多倫多市內投資回報率要低一些，因為土地貴，物業所占比例大。越往外走，投資回報率越高。