《環球郵報》近日撰文稱，加拿大人從前只用14年就能還清按揭貸款，而現在，近四分之一的人會把按揭拖到退休之后還清。據調查，加拿大有930萬人年齡已超過55歲，其中有43%的人稱自己沒有准備好退休之后的儲蓄。

      退休之前，能不能還清按揭貸款，要看你現在做了哪些努力。如果有失業的情況不期而至，退休之前還清貸款就更難了。既然大家都覺得工作到67歲是很難的事，就應該提早還清貸款，為提前退休做好打算。筆者個人認為，退休時的最佳狀態是：還清了全部按揭貸款本金，留一條房屋淨值做抵押的信用額度，這樣安度晚年應該是很幸福的。或者，我們可以把還清房貸作為決定能否退休的一個最重要考慮因素。
      大多數借款人在貸款初期會選擇最長的還款期，最低的月供。隨着經濟條件的改善，逐步釆取提前還款的方式加速償還按揭貸款。據CMHC的統計，31%的房主選擇通過增加月供或多付一筆現金的方式加速還款。
      加拿大人首次購房的平均年齡在34歲，如果選擇30年還款期，在不加速還款的情況下，將會在64歲還清貸款。如果34歲之后首次置業，希望在67歲之前還清貸款，則必然需要加速還款。想要盡早還清房貸，就要從現在做起。

      加快還款頻率可省息
      對於工薪家庭來說，大幅提高月供款，或每年大筆清償按揭貸款，可能有些困難。最好的辦法是將還款頻率加快，并選擇“加速每兩周還款”的方法。以下表為例，大家可以看到，從原來的每月付按揭貸款，改到“加速每兩周還款”能夠節省利息支出。省錢之余，加快了還清本金的速度。下表例子中，假設25萬元貸款，5年固定利率封閉式貸款，年利率為6%，還款期25年，每半年計算一次復利。為什么會節省這么多利息，而且能縮短還款年限呢？仔細觀察你會發現，使用加速每兩周付款時，每兩周額外償還65.03元本金，日積月累下來，25年可以節省4.4萬的利息開支。
      借款人可以通過提高每月月供款來加速還清按揭貸款。以上面的例子計算，25萬元貸款，每月月供款約1600元，如果每月提前償還20%的月供，即將月供款提高到1920元，則可以將原定25年還款期縮短為17年半（假設17年半利率不變）。使用這種加速還款方式的消費者，大多是收入有了明顯改善，或已經還清了汽車貸款，月供能力得到了明顯提高。
      借款人還可以通過大筆還款的方式加速清償按揭貸款。每個銀行都會允許一定比例的大額還款。例如，A銀行允許每年償還原貸款本金的10%，B銀行允許20%。這里所說的“年”通常是指“日曆年”。例如，2012年銀行允許的加速還款額度需要在2012年12月31日之前執行，沒有加速還款，則當年的額度就作廢了。

      財務能力決定加速與否
      最近筆者接到很多垂詢電話，征詢提前還款是否適合。每年年末的時候，都會有同樣的情況：加速還款，會節省利息，縮短還款年限，手頭的現金會減少；不加速還款，額度會作廢，無法實現退休前還清貸款的目標。每一個房主都會有這樣的糾結，包括我自己。如何解決現金流動性和提前還款的矛盾呢？筆者認為，是否該加速還款，要看家庭財務能力，貸款產品特性，以及家庭財務計划。家庭財務能力是決定是否提前還款、提前還多少的首要問題。如果財務能力不允許，即使有再大的還款額度也是空談。有一定財務能力的情況下，需要重點考慮貸款產品的特性和財務計划。
      房貸的品種和特性，首先決定了還款額度，其次決定了還款后能否從房屋中很方便地取出現金，應付家庭的急需。例如，王先生的房貸與房屋淨值額度相鏈接，即償還的本金直接可以變成可隨時提取現金的信用額度，那么王先生加速還款時就沒有后顧之憂。
      財務計划包括，近期是否換房，是否准備購買投資房，近期是否有支付子女學費等大額開支等。另外，同時擁有自住房和投資房的家庭需要考慮，加速償還哪一套房子的貸款在節稅方面更加合理。
      以上內容僅為個人觀點，不搆成任何投資或報稅建議。

      文：王紅雨
      加拿大房貸專家