“加拿大房屋貸款政策收緊了，買家開始觀望了，成交量降低了。”類似的文章和評論已經充斥了加拿大的各類媒體和社交網站。筆者瀏覽了很多華人社區的所謂媒體上的相關文章和評論，很多內容是只知其一不知其二，沒有給華人社區一個清晰准確的信息，因此很可能會誤導消費者，甚至使部分人蒙受損失。加拿大住房貸款總體政策是什么，對目前的地產市場有哪些影響，消費者該不該現在入市買/賣房呢？

      由於政策緊了又緊，在過去4年里，有些政策不是一次收緊，因此筆者以目前的情況為例，來解釋貸款的審批標准和大致金額。

      政策收緊 消費者選擇變少
      在加拿大有可證明收入的居民或非居民（持工簽），如果申請5年期以下的固定利率，或各類浮動利率貸款，商業銀行將使用央行公布的5年期固定利率的掛牌利率作為評估貸款能力的利率。
      這一政策從2012年10月31日起執行，所有受銀監會監管的銀行都會執行這個政策。簡單地說，這個政策出台之前，很多銀行根據自己的授信政策，使用3年期固定利率作為評估借款人借款金額的利率。例如，3年期固定利率3.85%，5年期固定利率5.24%時，政策改變前后，對借款人的借款能力影響是非常大的——之前可以最多借到家庭稅前收入的6倍，之后只可以借到收入的5倍以下。以收入6萬元的家庭舉例，如果首付款9萬，沒有任何其他家庭債務，有能力購買45萬的房產；政策收緊之后只能買40萬以內的房子。細心的讀者可能會發現，這個政策有一個例外，就是，如果借款人申請5年期或5年以上固定利率的按揭貸款，則不適用於上面的政策。這個家庭收入6萬的家庭，如果不改變原來的購房計划，則可以選擇5年期以上的固定利率按揭貸款產品，依然可以買到45萬左右的房產。由此可見，由於房貸政策收緊，消費者的選擇越來越少，因此，買房需要早作打算，越是觀望，舉棋不定，成為房主就機會越少了。

      無收入證明 貸款難度增加
      沒有可以證明的收入，如新移民，以及持留學簽證，訪問簽證（超級簽證）的外國人，或收入無法證實，如報稅較低的自雇人士，持工作簽證但沒有收入證明的外國人，最低首付款比例為房屋市場價的35%。這一規定從2012年10月31日起執行，受銀監會監管的金融機搆都需要執行。新移民政策以往各銀行都不相同，要求最低首付25%-35%，新政策執行之后，全部最低首付改為35%。
      至於自雇人士，新政策執行之前，很多銀行對自雇人士網開一面，沒有嚴格按照報稅收入評估借款人能力，使很多自雇人士，在只交25%首付的情況下就可以申請到房價75%的按揭貸款，這種會越來越少了。
      從2010年2月起政府控制的房屋貸款違約保險公司，CMHC不再對首付低於20%的購買投資類物業的申請人進行擔保，因此，如果消費者計划購買投資類物業時，需要至少准備20%的首付款。

      再貸款比例調低
      再貸款最高比例為房屋市場價的80%。這個政策從2010年開始，一路被調整為目前的水平。如果房主已經把貸款還清了，或已經償還了一定比例的本金，現在由於其他目的，希望重新做貸款，則總的貸款金額不超過市價的80%。在2010年之前，這一比例為95%。
      如果首付不足20%，或商業銀行認為借款人的信用風險無法承受，借款人必須支付貸款違約保險費的情況下，最長還款年限為25年。由於以訛傳訛，這是華人社區目前最困惑的一個問題。
      簡單地說，如果不需要投保CMHC保險的情況下，借款人可以申請到最長30年還款期的按揭貸款，如果需要投保，則最長還款期為25年。2012年CMHC縮短最長還款期時，几乎所有的商業銀行都沒有跟隨這一政策。
      購買100萬以上的房產，首付需高於20%。2012年7月開始，如果首付低於20%，房價超過100萬時，CMHC不給投保。
      以房屋淨值做抵押的信用額度，可循環使用的部分需低於房價的65%。這個政策是銀監會對銀行的要求，從2012年10月31日起執行，但很多銀行在這個日期之前已經執行了。
      如果你還能順利通過上面的險關，那就該現在就買房。目前，最低首付款5%的政策從來沒有變過，新移民只要付35%以上的首付依然可以申請到貸款。通過以上政策變化和趨勢可以看出，任何等待都會讓自己的選擇減少。如果利率升高，能夠購買的房子面積可能會更小了，多倫多市中心的公寓樓面積越建越小，與借款政策越來越緊有關。

      文：王紅雨

      以上內容僅為個人觀點，不搆成任何投資或報稅建議。