目前房貸政策正在收緊，網上的傳聞也比較多。有人說，新移民買房首付要45%甚至50%。這是道聽途說，被傳變樣了。實際情況是怎樣的呢？現在確實有銀行要求新移民買房付25%首期款，同時有額外的後備資金在加拿大境內不少於房款額的25%。有些人可能就把這項政策理解為50%首付款。

      政策會越來越緊 要買趁早
      銀行與銀行之間新移民借貸政策不太一樣，可以請貸款專業人士根據你的具體情況選擇合適的銀行。可以肯定的是，大部分銀行在免掉收入證明的時候希望看到借款人有額外的後備資金。資金不夠充沛的借款人，銀行選擇的範圍會窄一點，有時就會影響到利率的好壞以及借貸產品的選項。新移民登陸以後在短期之內買房，很多銀行會免除針對通常借款人士所要求的收入證明。當然對新移民的認定，各個銀行不同，有的定義為登錄三年，有的可以寬限到五年。隨着目前越來越從嚴的借貸政策，不排除未來這些年限還會縮短。所以筆者認為，剛來這裡定居的人士若有意借款購房的話，應趕緊行動，以免未來政策改變給買房增加難度。
      筆者遇到這麼一個案例。 有一位新移民今年春天開始打算買房，按照當時的政策及這位客人在加國的資金情況，他可以借到75%的房款。他想買一個50萬左右的城市屋，25%的首付為12.5萬，借貸37.5萬。 銀行另外需要看到他在加國銀行有5.5萬元的後備資金，所以總共的資金要求是18萬；這位人士遲遲沒有選中合意的房子，一直拖到今年十月才談妥了一套。不巧的是銀行九月份新政策出臺，若首付25%的話，後備資金的要求需要增加到12.5萬，總共資金的要求就從18 萬上升到25萬。這位人士資金有限，最多能拿出來的是20萬，破不得已只能按照65%的房款來借。這種情況下，首付增加到17.5萬，後備資金最低要求是1.5萬，總共資金的要求是19萬。

      後備資金很重要
      從兩年前開始，新移民房貸政策就開始慢慢收緊，很多剛來不久的人士抱怨房貸申請不像之前買過房的朋友描述的那麼容易。這與加國的整個經濟大環境有關。金管局希望通過收緊房貸政策來抑制房市和個人信貸，從而製造一個健康穩定的經濟大環境。過去的時候，銀行通過寬松政策吸引客戶，現在則是通過政策收緊挑選優質貸款避免次貸。筆者認為，目前的收緊才是一個開端，未來可能還會有更多的變化，這個趨勢會維持一段時間。不過大家也不用太擔心，寬松和緊縮的貸款政策，永遠是風水輪流轉。現在貸款政策趨於保守完全是因為過去幾年內銀行之間競爭激烈，在政府沒有幹預的情況下，過度放鬆借貸政策爭取客戶而造成的。
      目前來講我們還是看到銀行有多種政策不需要借款人出示收入證明，但大部分會需要審查其個人的資產收入背景。對新移民來講，若收入源自海外，銀行不但需要瞭解借款人海外工作背景或其公司的規模、歷史及經營情況，更需要知道當事人在加國銀行的額外資金存款。銀行通常只看重借款人在這裡的存款額，不願花時間驗證國外的銀行儲蓄證明。所以新移民人士在計劃買房時，要早一些把資金挪來加拿大，以方便未來的房貸申請。
      有人說，借款人多付首期，即使未來供款出問題，銀行也沒有風險，所以可以閉着眼睛批貸款。其實大銀行從來不希望通過拍賣房子賺取利潤，他們的盈利模式是通過收取客戶利差和服務費來保證長期收入，這就是為什麼銀行需要考察客戶還貸能力的原因。
      如果新移民來加拿大後每年報稅，上稅收入能夠支持借貸計劃，那就可以直接按通常的借貸案例來做。如果買豪宅，日常收入及資金全在國內，按常規做就不容易了，這個時候就需要用特殊政策來批。另外需要提醒新移民的是，初來乍到的人士至少要持有一張加國銀行的信用卡，以幫助建立當地的信用歷史方便未來借貸。信用好壞也是銀行考慮是否給你貸款的關鍵因素之一。

      文：馮曉敏
      資深房貸顧問
      電話：604-683-7752