加拿大目前處於低利率時期，同時，家庭負債率也達到曆史最高水平，這種情況下，該不該加速償還按揭貸款；加速還款有哪些手段？很多家庭都面臨着這一問題。
一般來說，有能力的情況下，加速償還自住房按揭貸款，能夠起到節省利息支出，改善家庭負債的效果；對於投資類房產，則情況相反，最大限度地延長還款期限（amortization），無需進行任何形式的加速還款。網上有人舉例說，自己的朋友加速把投資房的按揭貸款還清了，之后發現，租金淨收入比原來高，因此所得稅比沒還清貸款時多，於是將投資房又做了再貸款（Refinance），把取出的現金加速償還了自住房按揭貸款，并在報稅時以出租房的利息支出來抵減租金收入，而稅局認為投資房的按揭貸款利息支出不可以抵稅，雖然借款人入秉法院，但最終還是稅局獲勝。從上面的例子來看，如果償付能力很強，可以先投資RRSP或TFSA等避稅或延稅的理財產品，然后再選擇加速償還自住房按揭貸款。出租房的按揭貸款無需加速償還。
還多了，銀行要罰款
提前還款時，有兩個問題必須考慮：還多了，銀行要罰款；還多了，日后需要現金怎么辦。
時至今日，加拿大并沒有一個統一的罰款計算方法。每個銀行都有自己的計算方式，每個人的貸款產品也不同，所以，消費者更加難以搞清楚，如果提前還清貸款，罰款會是多少。開放式按揭貸款，隨時可以還清貸款并解除抵押，沒有罰款。封閉式按揭貸款，在到期之前，如果還清貸款并解除抵押，會有罰款。
在兩種情況下，即使借款人的貸款是封閉式貸款，沒到期的情況下，還清也沒有罰款：可攜帶（portable）貸款和讓渡按揭（mortgage assumption）貸款。前者是指，借款人換房，原來的貸款沒有到期，新按揭繼續在原貸款銀行貸款，原貸款有條件地轉入新貸款；后者是指賣房時買家願意承接賣家的按揭貸款，從而避免賣家按揭貸款的違約罰款。
浮動利率（variable rate）封閉式按揭貸款的罰款金額為3個月利息。固定利率（fixed rate）封閉式按揭貸款的罰款有兩種辦法，罰款執行結果較高的金額，一種是按照三個月利息計算，另一種是利差法（IRD Interest rate differential）計算。所謂IRD。簡單地說就是當初利率與違約時利率的差，乘以余額，再乘以所剩的時間。
罰款算法很復雜，如果涉及罰款問題，建議去原貸款銀行咨詢。
加速還款的錢能否取出來
加速還款的錢能否取出來，是很多房主最關心的問題。據統計，加拿大人有20%的家庭，一輩子會換5次房子。手頭的現金全部用於加速還款了，日后換房，買車時需要用現金的時候怎么辦？一旦家庭有急用怎么辦？很多人在加速還款時會有很大的顧忌。如果提前還款的現金還能取出來，那么既可以節省利息支出，也可以解決資金的流動性問題了。以房屋淨值作為抵押，并隨着貸款本金償付而不斷增加的信用額度，可以解決這個問題。BMO的產品Homeowner ReadiLine？就是這樣一種產品，借款人加速還款時，償還的本金會自動轉成隨時可以取用的信用額度。其他商業銀行也有類似的產品供消費者選擇。眼下消費者面臨着一個新問題，今年10月31日之后，所有的商業銀行將遵循監管當局OSFI的指引，將此類產品最高使用的信用額度降為房屋市值的65%，以此來調控日益增長的家庭債務。
如果沒有信用額度，提前還款的資金是否還可以取出呢？允許將提前還款的資金，不通過信用額度方式再次取出的銀行非常少。BMO銀行允許借款人從一個“房屋貸款現金賬戶”（mortgage cash account，MCA）中取出。今后，在執行了信用額度最高65%房價的情況下，BMO按揭貸款的MCA這個優勢將非常明顯。
根據3種辦法
貸款合同到期時，一次性還清，或較大比例清償。按照上面所述的例子，借款人在貸款合同5年到期時，還清按揭貸款，也可清償任何比例的貸款本金而沒有限制。
1.辦法
選擇加速的兩周或每周付（accelerated biweekly or weekly），這兩種付款方式下，月供中都有一部分款項直接用於償還本金，雖然每期金額不大，但日積月累下來，對加速還款是有幫助的。另外，付款頻率越快，利息支出越少。沒有能力一次過大比例提前還款的消費者，可以選擇這種加快還款頻率的方式。
2.辦法
利用銀行允許的提前還款額度，加速還款。例如，BMO允許封閉式（closed）按揭貸款借款人通過每年提高月供款20%，或每日曆年加速償還原定貸款本金的20%來進行加速還款，即，提前還款便利為20%+20%。還款金額直接用於清償本金，是最快最有效的提前還款方式。
3.辦法
如果是開放式（Open）貸款，可以隨時還清按揭貸款，沒有比例限制。需要注意的是，封閉式貸款提前還款額度各個銀行有不同的規定，即使是同一個銀行，不同的產品，也有可能不一樣。例如，BMO的5年和10年低利率（Low-rate）封閉式按揭貸款的提前還款額度只要10%+10%。
文：王紅雨
