多倫多天合地產公司經紀董紅衛介紹說，房屋改建比翻建更麻煩，因為改建的設計和施工受已有的房屋結搆的束縛。相比之下，翻建的成本更低，設計自由度更高。如果操作得當，翻建房屋的利潤能達到100%。

      翻建工程如何做預算
      董紅衛表示，翻建的預算應盡可能做得寬松一些，以保證有足夠資金完成工程；回報率應做得保守一些，確保投資人未來能收到更高的回報。
      以董紅衛過去的一個工程為例。該房屋叫價98萬元，土地轉讓費按3.2萬計算。房屋翻建前，勘察和設計費用2.5萬。這其中包括全部的圖紙設計、survey圖和付給設計人員的費用。
      除了這些費用，施工許可證要按每平米14元左右計算；施工費用如果按照每平米140元計，面積4,000尺的房屋，就需要56萬。此外，還要計算將來賣房時，賣方經紀2.5%的佣金、律師費用2,500元左右和貸款利息等。
      貸款方面，假定買家信用記錄不佳，首付要35%；施工費也可以貸款，但是否申請，應根據房屋的翻建周期決定。如果周期只有半年左右，貸款的意義就不大，若建筑周期較長，就可考慮申請貸款，利率可按照私人貸款利息10%來計算。
      以上費用，都是投資者需要出的資金。綜合計算，投資者只需投入45萬元資金，就可運作。由於做預算時，董紅衛都按照保守計算，該房屋最終實際翻建周期為一年，新房以210萬元以上的價格成交，回報率達到近100%。

      開工前同政府打交道
      董紅衛提醒說，一棟房屋的正常施工時間為半年左右，但開工前，還要申請許可證。不同的地區，政府審批時間不同。
      申請許可證時，申請人要把供暖圖和排水管線圖等文件、寫有業主、設計方和項目信息的表格，連同房屋圖紙，一起遞交政府。房屋電路圖紙不需上交，但市政人員會上門檢查電路是否符合規格。
      如果房屋完全根據建筑法規設計，就可比較順利地開工，但圖紙中，如有違反建筑法規的地方，例如房屋高度和寬度超過限制，就要上報市府的建筑主管部門（Building Department），召開社區聽證（Community judgment meeting）。
      聽證會通常由市府工作人員的帶領下，屋主和房屋60米內的鄰居進行商討，然后由仲裁人員決定。
      董紅衛說，除非房屋設計確實給鄰居帶來不便，例如影響鄰居房屋的釆光的，否則聽證會的結果，通常都有利於投資者，因為如果房屋建筑得好，賣出好價格，也會拉動鄰居的房價。

      選擇施工隊要貨比三家
      翻建工程中，耗資最大的環節是施工。若想在節約成本的基礎上保證質量，選擇施工隊時，就要貨比三家。董紅衛說，在加拿大，各施工隊通常根據各自的經驗報價，這就導致不同公司，價格差異較大，水分比較多。
      他通常在不同族裔的施工隊中做比較。價格不是唯一的選擇標准，更要注重各公司的施工質量。選好施工隊后，還要抓好施工管理。董紅衛強調，施工管理是一個高深的問題，要求工程質量和工期都要控制好。一般每個工程都需專門人來制定工期。
      制定工期后，如何能很好地按計划施工，還要設計合同管理，包括如何管理工人，約束工人，確保工程在工期內完工。

      專家談工程管理 房屋翻建中的“溝通藝術”
      無論自住還是轉賣，房屋翻建都是一種投資，只不過根據屋主需求不同，投資時間的長短各異。成本控制是投資的重要環節。能否在少花錢的基礎上，建筑一棟心儀的房屋，取決於是否有優良的工程管理。
      韋氏建筑工程公司室內設計師兼項目經理林麥克說，工程管理是房屋翻建過程中一個重要環節，其中包括材料成本和人工成本的控制，需要把眾多環節很好地融合在一起；要求管理者要有丰富的經驗，對房屋結搆和施工過程十分了解，并且善於協調。
      他認為，工程管理的關鍵，也是難度最大，投入精力最多的環節，不是技術，而是對“人”的認識和把握。如果用人或溝通不力，可能會成本失控，導致虧損，甚至令工程無法進行下去。
      建筑團隊的穩定，是節約成本的關鍵。管理者必須了解每個工人；知道他們的特點，掌握他們的情緒。
      韋氏公司目前配備了水電、油漆、地板等工種的工人。林麥克平日與同事像朋友一樣相處。“若與工人之間的關系協調，工程經理就不必全天候呆在一處監工，而是往返於多個工地。”
      除了同工人磨合，管理者還需要善於和客戶溝通，充分了解對方對房屋的要求；同眾多供應商聯系，確保以優惠的價格拿到高質材料；同城建部門打交道，保證設計圖紙能夠合乎規定，順利投入建筑中。
      溝通的同時，管理者還必須了解工種之間如何搭配，從而進行統籌規划，合理安排工作次序，以確保工程間不會“撞車”。
      “舉個簡單的例子：房屋要先刷油漆，后鋪地板。如果次序顛倒，地板就會沾上油漆，就要增加地板的衛生防護工作。不僅費時，也增加成本。”
      林麥克坦承，入行之初，因為擔心報價過高而失去客戶，做預算時壓低成本；結果客戶爭取到了，成本卻難以控制，最終還要自己倒貼資金。經過几年的學習，他認識到，報價低的公司未必是好公司。
      對計划翻建房屋的市民，林麥克建議，在選擇公司時，投資人要考察公司是否具備同政府打交道的經驗和能力、是否熟悉房屋結搆、對新房的設計搆想是否合理，以及是否具備丰富的施工經驗。最重要的一點：了解自身的財力，根據實際情況設定新房的投入，切勿貪圖便宜，草率選擇低報價的建筑公司。