溫哥華的不少華人，不僅擁有一套自住物業，還擁有一套或多套投資物業。合理安排投資物業的貸款，既可以省稅又可以更平衡地安排生活。
      如果讀者想買第二個物業做投資，很容易就想到從自住房中再貸款（Refinance）。這是一個辦法但不能把它當作主要的資金來源。 筆者通常建議盡量把投資物業貸款額度調高，若可以的話借到允許範圍內的最高額度。投資物業的貸款利息可以用來抵投資收入，特別是若業主還在供自住房貸款，出租物業的租金剩額應用來先還自住房貸款。
      有一對中年夫婦，兩人都有穩定工作，自住物業貸款已還清，但有30萬的透支額度，沒用過一分錢。他們想在溫哥華島買一個海邊獨立屋，有漂亮的海景，退休以後搬過去住。他們計劃先把大部分出租，留一小套房間自用。
      後來，他們在維多利亞看上了一個看海的房子，價格45萬。他們手裏大約有10萬元現金加上自住房的透支額度30萬。如果把這些都用上了，投資物業只需借貸5-6萬元。他們來找筆者咨詢，這樣做是否合算？
      筆者幫他們做了如下分析。 他們夫婦兩個人加起來的年薪大概是8萬，在他們名下的唯一一個負債是汽車貸款，但剩下的按揭額度不是很多。憑着這個情況他們完全有能力在新置的物業上申請到80%的貸款。這樣的話他們自己只要首付9萬。手上的10萬元，還可以剩下1萬元周轉。不需要使用現有的透支額度。貸款月供大概是每月$1,500。因為大部分的物業會暫時用來出租，收取的租金應足夠支付貸款及其他物業費用。
      這對夫婦問我為什麼不推薦他們使用投資額度。原因之一是投資額度是用他們現有的自住房作抵押。未來他們把自住房出手就一定得把這個額度還清並關閉。若那個時候他們還是希望保留部分或全部的借貸，那就需要另外再申請用度假屋做再按揭。這會很麻煩。第二個原因是從財會的角度，物業貸款最好是跟實際的房產掛鉤，這樣的話財務算賬很清楚沒有混淆；最後一個原因是投資額度的利率通常高過其他品種的貸款利率，只適合短期的借貸行為。這對夫婦會借用大筆資金相當長的一段時間，所以每年的利率損失就會很可觀。
      從理財規劃的角度去分析，若是購買投資物業，所有與物業有關的費用將來都可以用來抵稅。這些費用包括各種法律費用、稅費、貸款利息以及其他日常管理開支。如果租金收入不能被成本抵扣掉，凈利潤要加回屋主的年收入中報稅，有些人本來稅階已很高，加了租金剩額交的稅就更重了。這種情況下就需要找專業貸款經紀或者理財專家探討如何合理規劃房貸以求合法避稅。很多做生意的人對金融規劃的要求更迫切。所以多借錢不一定是壞事，往往可以使資金得到周轉，顧及了生活質量和投資需求，還能達到稅務抵扣的目的。

      文：馮曉敏
      資深房貸顧問 (AMP)
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