在手裏有一些閒錢的情況下，要不要多還房貸本金？還房貸本金會起到什么樣的效果？筆者經常被問到這些問題。房屋貸款，通常是大家一生中最大的借貸。很多人都把還清房貸作為家庭最大的財務目標。但現在的利息比較低，也有人覺得應該多借一點，不着急還款。

      越快還款越少交利息
      很多人會忽略的事實是，雖然利息低，但還款時間拖得長就要導致您多付利息。
      舉例來說，借二十萬，利率是2.99%，30年分期付款，360個月的利息是$102,451, 差不多三分之一的供款額是用來還利息；如果還15年，利息才$48,117, 要比三十年分期付款少交$54,334. 如果利息是4%，借二十萬元按30年每月分期付款，總共需要還的利息是$142,373; 如果還十五年，利息只需$65,694.
      總之一句話，還款期越長，要付的利息就越多。
      每一次多還本金，未來的供款額內就有可能多一部分還去本金。打一個比方，您十月一日借了二十萬貸款，利息是3%，30年分期付款，月供$841.20，其中$344.30是付本金，$496.9元則用來付利息；假如您在十一月一日除了計劃的月供外追加了$5,000本金還款，那麼到下一次計劃還款日（12月1日），假設您沒有更改一早制定的月供額，那麼$841.21的還款內本金的還款會增加到$357.58，利息則減少到$483.62。從十一月一日那天開始分期付款的時間也縮短到28.73年了。另外一種情況，客人還了$5,000元本金以後，不想縮短還款期限但是希望降低月供額。大部分銀行或借款機構都允許客人這麼做，這種情況下月供就可以減少到$820.14。

      多還本金好處多
      還本金，就像推多米骨牌，會造成意想不到的效果。上述例子中，在剛開始供款的時候還多五千元的本金會省掉您差不多兩年的利息。
      更重要的是利息不可能一直保持在目前的低價位， 經濟稍有復甦，就會有向上跑的壓力。如果閑置資金有高額回報，您當然可以考慮多借錢，慢慢還貸。但如果您目前是掙死工資，未來利息升高會有還款壓力的擔心，那您就應該在利息低的時候趕緊多還。
      回到這個問題，要不要還本金？筆者的建議是：如果您在不遠的將來並沒有大筆開支的計劃（置業，投資或進修），除了留一筆錢應急，其他的錢應都用來還貸款。如果因為計劃的可變性而拿不定主意，您就需要找專業貸款或者理財人士咨詢。他們通常會根據您的情況幫您設計不同的還款計劃來平衡您的多種需要。

      按揭方式影響再貸款
      還了本金，在急需用錢的時候，錢可否很容易的拿出來？
      這個問題涉及到貸款的兩個不同的法律註冊形式。
      第一種是最普通簡單的形式，銀行一次放款，借款人分期還款。如果需要再拿錢出來，借貸機構需要再審批並且通過律師樓做文件，有一些手續和費用。如果您是這種形式的貸款，並且在不久的將來就需要用錢，那就不要急於把這部分資金用來還房貸。
      另外一種形式是循環式貸款，銀行允許借方循環使用限額（好比是信用卡的額度），您有錢時還進去，沒錢時還可以拿出來。還進去的本金可以用來增加透支額度的上限。新規定要求房屋透資額度的上限不能超過市值的65%，但一般來講這個上限已經足夠大部分家庭的使用。透資額度一般是以活息計算，很多時候高過打完折扣的房貸利息。 用這種方式拿錢出來，要比較一下利率成本以及它的便利性。 這種貸款方式適合做生意的朋友，不僅可以抓緊還貸還有能力在需要的時候快速的從現有的物業內抽取資金。

        文：馮曉敏
        資深房貸顧問 (AMP)
        電話：604.683.7752