一位20多歲的年輕人，在加拿大讀工商管理碩士，想買120萬出頭的房子，來找筆者貸款。他說可以付35%到50%的首期，他名下的收入每年是15萬加元。問題是他才20出頭，如果單說他一年有15萬的收入，這裡的銀行很難相信，一定會需要他提供詳細的背景材料。這位年輕人又說買房的錢也是父母匯過來的，這種情況下銀行會更要求父母一方的名字在房產證上出現。

      探討多種可能性
      筆者建議，能不能查一查他的收入到底算哪一種。原因是筆者經常見到一些20出頭的年輕人在家族企業中實際佔有股份，有股息收入，但他們並不很明白，只知道“爸媽給我錢”。如果有文件證明年輕人是股東，就對證明他的供款能力很有說服力。結果，年輕人的父母告訴他，兩年前他們已把公司三分之一的股權轉讓給他，所以現在匯給他的錢是他的股東收入。他們還提供了董事會股權轉讓的決議以及公司的兩年財務報表，這個案例最後只以這位年輕人的名義就做成了。如果當初不問這些問題，深入探討他的收入來源，這個案例很可能不會被批準。這位人士也是典型地買了房子才來找筆者申請貸款，只有五天取消條件的時間，如果貸款申請不順利，就會影響成交，所以筆者還是強調買家最好是在找房之前先找貸款經紀咨詢。

      採取保守的利率方案
      非加拿大居民適合什么樣的利率？筆者認為，從利率種類來講的話，選擇固定利率比較穩妥。有些購房人士沒準備移民，買房只是為了孩子讀書時住，讀完書，就把房子賣了。有一位姓蔣的母親，兒子計劃在哈利法克斯讀書，然後再去多倫多發展，筆者建議蔣女士根據讀書時間選擇固定利率貸款；也有人買房是為了長期投資，做度假屋，筆者會建議他們採用中長期貸款方案，五年甚至十年的固定利率，這樣當事人即便不在加國，不熟悉利率市場也不用太擔心合同很快到期要續約的問題。對于非加拿大居民，筆者通常不建議浮動利息。 因為他們經常不在這裡，利息漲他們可能也沒感覺，意識到了往往已經太晚。找貸款經紀做貸款的購房人士即使定時收到經紀給他們發的郵件，報告利息變化，但這種郵件很有可能會被淹沒在其他眾多的郵件中，被忽略掉。當然我們也不排除有些人士可能適合做浮動利率，特別是如果當事人很多時間都在溫哥華，或正在申請移民。

      找人處理加拿大事務
      還有一點需要考慮的是，屋主不在加拿大，能否隨時隨地聯系到一個信得過的當地人處理買房及借貸發生以後種種零零碎碎的物業管理及還款事宜。筆者的一些客戶有時就會遇到一些尷尬的問題。比如上個月AMY 匯錢匯地晚了一點，銀行自動扣款那天賬上的錢還沒到位，AMY打電話來希望我們能出面向銀行解釋並多劃一次月供款。AMY當然也可以自己打電話去銀行，但人在海外，總覺得自己出面太麻煩，也不一定能既快又及時地解決問題，所以還是覺得找回我們比較方便可靠。
      所以如果屋主經常不在加拿大，在找銀行或是貸款經紀時也要問清楚這位人士可否承諾未來幫他處理貸款事務。很多人有誤解覺得直接找銀行就不會有這個問題，但最後發現這是一個假像。 銀行的員工流動性太大，通常是今天找這個人貸款，下一次過半年打電話去已經是一個不同的人接手這個位置，所以要在未來的貸款合同期內找回同一個人處理還貸事務幾乎是不可能。
      還有些人覺得網上能辦理銀行業務，所以自己在海外也能處理還貸事宜。日常事務當然沒問題，但有時還是會遇到棘手的事情。比如物業稅讓銀行代繳。收到稅單後，銀行幫付款，付得準確還好，但有時會出現多付少付的情況，是否需要人盯一下？有時還需要打電話跟市政府或銀行聯絡。
      對海外買家來講這些看似小小的問題有時卻會帶給您帶來很多不必要的頭痛。事先想到這些情況，找一個有口碑並多年持牌的貸款經紀負責您的貸款可能會免去您大部分的憂慮。
      另外還有幾個問題筆者需要提醒海外買家。 如果買房是為了投資，那您也要考慮到報稅的問題，怎麼在原居國和加拿大報租金收入或者賣房增值收入。 筆者建議您事先找加國專業的會計師咨詢這方面的情況。若是出租物業，買家一定要找懂行並有責任心的朋友或是房屋管理公司打理。如果是公寓房，運氣不佳遇到壞房客不遵守大樓規定，屋主要背責任並支付罰金。如果遇到房客種大麻，損失就更大了。總而言之，買房按揭日後打理，每一步都很重要，最好找專業人士幫助您完成每一步驟。   

      文：馮曉敏
      資深房貸顧問 (AMP)
      電話：604.683.7752