建筑師普瑞甘尼卡
2012年香港特首選舉,唐英年和梁振英最大的貢獻,恐怕是把“僭建”一詞加以放大。僭建實際上就是違章的和未經許可的建筑,這個概念放在中國大陸看,則好像是理所當然的事情,最簡單的例子,就是在陽台上加建門窗和防盜等。
如果我們將“僭建”放在加拿大這個環境里理解,則假若你加一個房間、改建一下地下室、裝一個室外露台等,沒有申請市政府許可的話,面臨的可能是罰款也可能是拆除。
開工先問市政府
普瑞甘尼卡(Igor Priganica)是一家建筑設計公司的首席建筑師,同時也代理客戶申請建筑許可。他在接受《加拿大都市報》專訪時表示,從申請建筑許可來看,多是建筑商的申請。涉及居民房屋比較多的是把舊房子推倒重建和新建房屋,或者是加建一間房子,可能是把平房多加一層等。這种情況多發生于比較舊的房屋,為了增加其价值,屋主往往會作出這种決定。
据普瑞甘尼卡介紹,加拿大在建筑方面從居民安全考慮,往往有比較嚴格的規定。這种建筑許可審批制度就是一种体現,是為了保證所有建筑都符合官方建筑標准,以免造成事故隱患。
他認為,這個審批制度一方面是保護屋主的利益,同樣也是為了保護大眾的利益。因為加拿大的房屋市場流通率很高,有了這個制度,后續屋主就無需為以前房屋曾有過各种改建工程而為安全擔心了。
普瑞甘尼卡17歲跟着父親從歐洲移民到加拿大,在這里學習了建筑設計專業,現在開設自己的建筑設計公司。他表示,他的家鄉是前蘇聯的一個加盟共和國,那里的建筑管理比較寬松,曾經有一個地方長官,未經許可就建成了一個小村落,這种情況很常見。但是在加拿大就是另一番景象了,法律要求屋主開工前一定要先獲得批准,如果未經許可進行的工程,可能導致高額罰款、工程被迫拖延或者非法新建工程會被完全摧毀。
屋里有顆未爆的地雷
作為第二項比較常見的居民建筑申請,裝修改建地下室也是普瑞甘尼卡經手比較多的。他解釋說,很多舊房子地下室屋頂很低,屋主就想把地下室向下挖深一些。還有的想把未經裝修的地下室,分隔成許多房屋自用或者出租等,都是比較常見的工程。
他特別說明,地下室在房屋買賣中往往是不包括在房屋面積中的,因此地下室是否裝修,往往是作為額外惊喜加以說明的。許多售房合同中有這樣一句話:“賣主不保證翻建部分手續是否合法。(seller does not warrant retrofit status)。”這樣買主就要承擔未來的風險:市政府檢查人員有可能因為地下室單元沒有建筑許可,而要求驅离租客并沒收租金,或者要求按照標准重建。在購買有裝修完成的地下室的房屋過程中,查驗其是否擁有合格證明是很重要的一環,多倫多自1995年11月開始要求改造的地下室符合一定的標准,而在此之前已經成為事實的地下室屬于豁免之列。
一位不愿意透露姓名的華裔地產經紀向本報記者表示,在實際市場交易中賣主和經紀都不會保證改建(裝修)地下室的合法性。他聲稱在這個行業中這么多年,他本人從來沒听說過誰家改建地下室還報批的,當然他知道這是不應該的。
地下室住人要求多多
多倫多市政府高級新聞官員郝金斯(Bruce Hawkins)表示,1994年安省政府實施新的消防條例,符合防火消防標准的地下室單元在條例中才被稱作“改造過的地下室”(basement retrofit)。要求地下室符合設有火災逃生通道、火警探測器和報警器、電路改造符合安全標准等四項標准。只有符合上述四個要求的才能獲得地下室改建合格證明,同時符合建筑條例、區域規划等條件后方可租住。
這些都是以居民安全為出發點的考量,其中的細節也非常具体。諸如地下室使用的牆板(Drywall)必須有至少30分鐘的阻燃時間,以隔离地下室与房屋其他單元的火勢,為逃生創造時間。地下室的窗戶作為第二逃生選擇,大小要在600平方英寸以上,直徑不能小于18英寸。室外窗沿距离地面要少于3英尺,防止逃生時摔傷。地下室窗戶戶外的凹陷型窗井离開牆体至少3英尺,以便于人可以爬出逃生等要求。
為了保證人員居住的舒适性,地下室的頂高最低要在6.5英尺以上,衛生間要么有通戶外的窗戶要么有排風扇等。未經批准改造地下室用于住人,可能導致1年監禁和2.5万元罰款。
簡單裝修不需審批
當然,并非每一項地下室裝修都要經市政府批准。普瑞甘尼卡表示,一般的裝修地下室,諸如鋪地面、包牆面等不需要審批。但是如果改變地下室布局,如隔建多個房間,就要有市府人員核查是否符合逃生要求。如果要增加衛生間,改變電力線路等,這些大動作就一定要審批通過方可施工。而且電工和水管工等一定是要有牌照的專業人士,不能隨便叫一個裝修工或者自己動手(DIY)來做。
因此,如果想改建尚未裝修的地下室為住宿單元,首先要到市政府查詢所在區域是否屬于許可區域(Zoning Bylaw),然后申請建筑許可。對于已經改建過的地下室,首先要到市政府物業標准(Municipal Property Standards)或消防部門(Fire Department)查詢是否符合標准,是否有合格證明。
如果沒有注冊記錄就要多做一些工作了,首先搞明白住宅所在的區是否可以改建地下室,然后請消防部門來勘驗房屋設施是否符合消防標准,費用在120到300加元之間。下一步是申請電力安全部門查驗線路安全,費用為72元。如果所有檢查通過則能獲得許可證明,否則就要動工改進,耗資至少在1.5万元以上。
在實際生活中,改建項目設計者或施工者會代屋主申請許可,但是屋主應該明白,無論是否有他人代勞,屋主最終是要為工程的安全負責的。普瑞甘尼卡還特別說明,各個市政府的房屋督查人員可以隨意步入你家后院進行檢查,而不需任何搜查法令,這种做法是為了杜絕安全隱患。
DIY露台不能太隨意
增建露台(Deck)是比較常見的家庭建筑申請,很多人都喜歡自己DIY(自己動手做Do it yourself),一方面是加拿大人喜歡手工的傳統,另一方面會做出更有個性化的露台。普瑞甘尼卡指出,即便是一個簡單的露台,如果需要審批的,都要有有資質的建筑設計師簽字方可提交審批,不能自己坐在屋里畫張草圖就來做。
依照法例任何高于地面0.6米(24英寸)的露台都要申請許可,對于起伏不平的地面,露台在任何一點測量距地面0.6米以上都符合上述要求。或者修建有頂棚的露台,無論距地面多高都要申請建筑許可。
除此之外,不同地點對搭建露台還有不同的要求,露台的面積也不能超過后院面積的三分之一等。
普瑞甘尼卡表示,在所有工程中有一個很重要的文件就是房屋的小區規划圖(Site Plan)。大部分工程都需要提供原始的小區規划圖,這張圖在房產交接中會在諸多文件之列,很多人未加注意。一旦要申請什么工程就要用得上,市政府人員會從中了解到原來小區的設計,如綠地面積、樹木分布和數量、鄰里間隔等,這些都是搭建露台、擴建房屋、砍樹等工程審批的依据。如果該文件丟失,屋主還需要多花2,000元雇測量師重新制圖。
普瑞甘尼卡特別強調,很多人以為搭一個露台不算什么,就未經審批偷偷建一個,但終究來說是違法的。一旦碰上不速之客的市政府督查人員,那只有自認倒霉、束手待斃了。
到哪裏去申請擴建?
各省建筑條例一般要求提交建筑許可申請的所有建筑設計者,需要提供其注冊文件、資質證明和設計責任界定等。
按照多倫多《信息索取自由和隱私保護法》,所有建筑許可都要依法披露,公眾有權向市政府索取這些資料。為了保護隱私需要,申請者最好不要把屋主姓名和電話等個人信息填寫在工程計划上。
如果屋主覺得披露這些資料會影響到個人或家庭安全,不希望市政府披露這些資料。屋主需要在申請后特定時間內提交一份申請,陳述合理的理由,必須使用挂號信郵寄到市政府的建筑審批辦公室之一即可。
獲得批準后雖然公眾不能看到這些資料,但是相關公司和隱私辦公室依然可以索取這些文件。
報批與不報批
多倫多居民建筑許可申請費用,目前最低費用為$102.63。翻建費用為每平米$3.85,新建是每平米$15.39。
當你要進行以下工程時需要報批:
改變房屋用途、修建房屋、拆毀房屋;或增建、改變結構、增建壁爐、木柴爐、陽台、新的空調管道系統或者改動空調管道等,都需要申請建筑許可。
但是以下工程除外:
換窗戶、門(沒有擴大)、更換屋頂(不動原結構)、屋檐、地板、天花板、柵欄;換管道、換熱水爐、修建廚房或衛生間櫥窗(不用動管道)、裝空調等。
維修櫥窗、露台、屋頂、地下室防水層、10平米以下的屋頂、煙囪或牆体的修補等也不需要許可。
根据工程的大小和資料的完整程度,審批時間在5到20天左右。
多倫多建筑審批辦公地點:
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