有一位顧先生，最近想鎖定一個5年固定利率，根據他的借貸資格，預批的利率是在3.29%，120天鎖定。他問我：“我自己的銀行也是3.29的水準，但是我聽說有的銀行還在做2.99的利率，能否幫我鎖定2.99？”

      “死合同”要“解套”很難
      筆者告訴他，2.99是今年年初的一個短期的促銷利率，大部分銀行已終止。若還有的話，應該是某個銀行的內部限量銷售，只針對某部分客人，不是誰都能拿，還有很苛刻的限制條件。比如每年只能額外還本金10%，25年分期付款，而且借貸合同沒法取消，除非是把房子賣了。也就是說在合同期內再借貸（Refinance）只能找回這家銀行，它不批就不能再借錢。顧先生說這個問題不大吧，我應該五年之內不會有變化。這種合同我們叫它“死合同”。
      筆者雖然尊重顧先生的意見但並不同意他對未來的看法。我們中國人有兩句俗語：“計劃趕不上變化”，“不怕一萬只怕萬一”。“死合同”其實對借款人的影響很大。
      李先生簽過這種“死合同”，當時他也說，不會變銀行。兩三年後，不想住烈治文了，要搬到西溫去。市場不好，房子賣不出好價錢，就想出租回報也不錯，不如把資金套出來買第二套房子，干脆拿第一套出租。但貸款合同是死的，那家銀行政策嚴，沒辦法再批給他，李先生就借不到錢了，也搬不成房子。
      按筆者經手的案例，至少有百分之二十五的借款人士會有需要在合同未到期時做再按揭（refinance）。這是為什麼筆者通常不建議全封閉式的按揭。要結束“死合同”，這位李先生非得把房子賣給協力廠商不可。
      有一個陳小姐沒跟筆者商量，為了結束“死合同”，試圖把房子賣給自己的公司，但自己的公司不是協力廠商，最後銀行也不認可。想賣房子給別人，市場太淡，賣不出好價錢。

      房貸計劃靈活才是還款保險
      大家普遍關心的問題是，什麼是最低的利率?  我能不能拿到最低的利率? 其實就如上面講的，低利率有很多時侯是有局限性的。銀行的廣告鋪天蓋地，今天2.49兩年固定，明天五年2.99。這種促銷政策通常是用來增加銀行的市場份額。很多時候一個銀行推出後，其它銀行也會陸續跟進。
      專業貸款經紀會通常從多方面出發，幫助借款人去判斷某個利率產品是否符合他的情況和置業計劃。如果借方在合同未到期時取消貸款，有些銀行收取高額罰款。很多低利率產品對提前還款有多種限制條件。常見的是每年不允許額外供款，或只可以小額多還本金。有的合同是封閉的，不能撤銷，除非物業轉手。如果借方想再按揭，如果這家銀行給的條件不好，想轉到其它銀行，通常也不給轉。
      舉多一個例子來講，前一段時間五大銀行之一推出5年優惠利率加上2%現金回扣。如果借方在五年之內取消合同（比如他需要再貸款或是換房）， 這家銀行會追索所有現金回扣。
      這段時間每家銀行都在用不同的利率促銷招攬客戶，這對消費者來講是一個好消息，只是筆者希望大家記得一定要在全面瞭解優惠利率的合同條款下才去判斷這個產品的好壞。貸款利率很重要，但是合同本身的靈活性和合理性會確保我們未來有能力在計劃改變的情況下去相應地調整以前所制定的財務及置業計劃，這好比是您幫自己搞了一個還款保險。

      馮曉敏（Michelle Feng）
      資深房貸顧問/郵箱：[email protected]