很多新來乍到的海外移民剛落地就想投資買房，因為聽朋友講，新移民貸款很好做，交了首付就行了。其實這種類型的貸款也需要一些前提條件。筆者遇到的一個案例，可以反映出通常可能會出現的幾種情況。
      首先一種是父母為孩子買房。
      劉先生找筆者辦貸款，想買100萬以上的房子，可以交付35%的首期。聽上去是一個簡單的案例，問題是劉先生的年紀很輕，才22歲。雖然已經辦好了移民，但還在SFU讀大學，所有的花費都是源自于父母。
      這種情況下，銀行會認為父母是以孩子的名義買房，所以會要求父母一方作為第二貸款人（或者稱擔保人）加入貸款申請，並要求父母一方的名字出現在房契上。
      在該個案中，銀行並沒有干涉當事人如何界定父母與孩子的產權比例，所以父母最後選擇占少一些產權份額。
      為孩子買房的父母，往往是做生意的，或是高級白領。銀行需要瞭解他們賺錢的能力，但通常並不需要具體的收入證明。
      有經驗的貸款經紀通常比較瞭解每家銀行的內部政策，所以會從借款方那裡有針對性的獲取所需要的背景材料。基本的資訊通常包括：公司地址，規模歷史，銷售產品及業績；或者對高級白領來講就是經驗、職位及年薪。這種類型的貸款銀行通常要求25%到35%的首期。
      第二種情況是，首付資金遲遲不到位。這位劉先生，也是因為父母資金周轉的原因，本想在成交前10天才把首付款打過來。他不瞭解大部分銀行要求首付資金至少需要在房子成交前的15 – 30 天內轉入到加拿大本地銀行，有些甚至需要90天。如果到款時間太晚，銀行的選擇就少了。這位劉先生首付來得太晚，最後只能建議他推遲成交的時間。
      新移民買房前，最好先找專業貸款經紀瞭解情況，不要等買賣合同談完了才想起辦貸款，這就有可能把自己搞得很被動，產生一些本來可以避免的問題。
      第三種情況是，國內打錢過來手續麻煩，每個人往海外匯款的額度，一年只有幾萬，首付款往往要分幾個人幾次打過來。加拿大的銀行雖然瞭解中國外匯管制問題，但是他們也會擔心洗錢的問題。所以很多銀行會要求借款人提供中國匯款單證的影本，除非他現有資金在加拿大的帳面上已呆滿3個月。接近成交時大筆資金才到位，銀行通常都會需要出處的證明。
      第四個情況是，現在多一些銀行需要確認借款人的帳面上有否多於首付款的資金。很多新移民會覺得這個要求有一些苛刻。有些銀行其實在這個政策範圍內還是提供了一些其它的變通方法來化解這個難題。
      劉先生原先準備了35萬的首期，但是批貸款的那家銀行需要看到他還有額外的11萬存款在加拿大。父母覺得若要準備46萬的資金就有一些吃力。
      後來筆者與銀行協商在額外存款額稍稍提高的前提下把首付的要求放低，最後劉先生只需要準備38萬的資金（25萬首付， 13萬額外存款）。大部分銀行現在並不需要長期留住那筆額外存款，所以對做生意的朋友來講，資金通常在房子成交以後就又可以馬上周轉了。
      筆者建議，新移民在找房子之前，先找專業貸款人士作貸款預批（pre-approval），通常地產經紀也會這麼建議。這樣您對自己可以買什麼樣的房子以及買房借貸時所要注意的問題就有了概念。朋友的意見可以聽但不要全盤接受。每個人的情況不一樣，別人的做法不一定適合您的情況。直接找專業人士咨詢，可以少走很多彎路。

      馮曉敏（Michelle Feng）
資深房貸顧問/郵箱：[email protected]