深圳新地標京基100大廈以441.8米的高度,刷新深圳第一高樓紀錄,也成為中國第三高樓。小圖為在樓頂工作的人員。資料圖片
帝國大廈的世界最高紀錄保持了35年,深圳地王大廈最高紀錄保持十多年。如今,超越去年建成的京基100,問鼎“深圳新高度”的平安國際金融中心還未面市,又有666米、999米等新高項目破土動工。未來5年內深圳200米高以上的摩天大樓將有111座,比香港和上海都多。
統計數據顯示,深圳目前50層以上的超高層有10棟,未來5年內還將有52棟超過50層的摩天大樓落成,在中國所有城市中排名第二,僅次於第一位的廣州(將有53棟摩天大樓落成)。如果以建築高度來算,深圳目前已有37座200米以上超高層建築,比香港和上海少,若加上目前規劃或在建的74座,共有111座,遠超香港的40座和上海的63座。
戴德梁行、仲量聯行等房地產服務公司也反映,深圳甲級辦公室新增供應將大幅增加,其中大部分都將是超高層。如戴德梁行數據顯示:去年深圳甲級辦公室新增供應50.15萬平方米,在曆年對比中已屬較高,而接下來幾年還將增加,預計2014、2015年將分別高達67.55、101.53萬平方米。
300米以上的摩天大樓,目前已經動工開建或基本確定規劃的就有10個,此外還有大中華世界貿易中心(暫定名,規劃方案高度為430米)、皇崗村改造中軸雙塔(傳說高度為350米)、中糧大悅城(含328米辦公室,最終方案尚待落實)等尚待確定的項目。其中僅深南大道沿線就有8個300米以上摩天大樓建成或待建,由東至西依次為:地王大廈、京基100、賽格廣場、佳兆業環球金融中心、崗廈商務中心、平安國際金融中心、華潤總部大樓、漢京羅蘭斯寶等。
以441.8高度超越地王大廈,成為深圳第一高的京基100,即將被平安國際金融中心(588米)、佳兆業環球金融中心(518米)、深圳灣華潤總部大樓(480米)直接擠出深圳摩天大樓前三高。
目前,位於福田中心區的平安國際金融中心正在進行地下樁基施工,平安集團相關負責人日前證實該項目計劃2014年12月底竣工,將建成主體高度588米。如果算上塔尖計總體高度則達660米,可問鼎當前中國第一高、世界第二高。
然而,這一高度很快又有了新挑戰者,如剛建成第一高樓的京基集團,確定承接蔡屋圍晶都片區改造,被傳將在此建造一座達666米的新高建築。不久前還有傳言稱,坐擁數千億美元外匯儲備的中國主權財富基金———中投公司也有意進駐前海,其董事長親自致函深圳市政府,表達將在前海建設999米高全球第一高樓“中國中心”的願望。
沒有最高,只有更高,摩天大樓的建設已形成相互攀比之勢,這在深圳、全中國乃至全世界,都是普遍現象。因為在現代社會里,需要科技創新和大量財力的摩天大樓成為城市形象和企業形象的重要體現。專家指出:“摩天大樓首先是現代社會商業競爭行為,其實也是城市發展的大趨勢,尤其像深圳這樣外拓空間有限、市內土地資源稀缺而且已經啟動大規模城市更新的城市。”
這就是深圳即將出現更大量摩天大樓的特殊原因。在這座年輕城市,去年已開始大規模啟動城市更新,市區內最“古老”的現代建築也才建成30年左右就面臨拆遷重建。它們本來就是高層建築,至少也是六七層的多層樓房,由於舊改的低效率和高成本,開發商們勢必要將它們再度拔高實現盈利,況且基於人口總量的增加,深圳城市規劃的平均容積率不斷調高,市區內舊改用地更是寸土寸金,需要建成更高密度。
建得起 未必養得起
無論是租是售,收回成本都是多年以後的事摩天大樓龐大的體量和巨額的投資,並不是誰想建就能建得起的,挖坑後曬太陽的例子並不鮮見。
對於動輒幾十億元甚至上百億元的投資,如何收回成本是個問題。超高層的投資巨大,前期運營時間又比較長,運營平衡是一個起碼要求,以收租償還投入成本,一般要15年甚至更長的時間。
由日本投資的上海環球金融中心1993年開建,1998年遇到亞洲金融風暴停工,2003年復工,2008年建成投入運營,直到去年才實現收支平衡。
即使是建得起,也未必養得起,因為超高層的運營成本很高。專業人士說:“超高層本身就不是個節能的東西。比如水送到上面肯定不是一塊一噸,可能是好幾塊一噸。”
只能說相對地想辦法節能,比如說利用變頻技術,用比較先進的微機控制等,超高層更像是化工廠,而不是一個簡單的建築了。
背後推手 少不了地方政府
超高層雨後春筍般湧現,投資者不再是清一色的國有資本,一些大型房地產開發商開始介入並有擴展之勢。除了經濟發展的理由外,幕後的那只地方政府之手依然健在。
2011年底,綠地集團引以為傲的南京綠地紫峰大廈全面投入使用。這座450米高、總投資約45億元的大樓2005年開建。雖然名義上由綠地集團與南京市國資集團合作建設,但主體是綠地集團。
上海中原研究咨詢部總監宋會雍表示,超高層的投入巨大,往往是由國資或幾大財團聯合來建,並不是一般的企業所能承載。不過,近幾年來,一些房地產開發商也開始越來越多地涉足超高層的建設。目前僅綠地集團已建和在建的300米以上的超高層就有12座,包括606米的武漢綠地中心、518米的大連綠地中心等。
除了綠地以外,瑞安集團投資了重慶的嘉陵帆影,越秀集團開發了廣州國際金融中心,雄心勃勃的蘇寧置業更是大力進軍商業地產,建設包括400米的南京奧體蘇寧廣場、388米的南京新街口蘇寧廣場、338米的鎮江蘇寧廣場、328米的無錫蘇寧廣場等。
摩天大樓的建設熱潮,除了企業的衝動外,缺不了地方政府的幕後推手。宋會雍認為,這幾年地產開發過熱,超高層成為地方政府競爭的一個工具,泡沫已隱現。
摩天大樓的建設由兩只手在推動,一個是市場,主要是企業行為,另一個是政府之手。“如果行政不需要,你想建個500米的樓,政府不給你規劃,你怎麼建?”薛明輝說。
擁有眾多超高層建築的上海陸家嘴,旨在打造國際金融中心,早在上世紀90年代已經規劃了3棟高樓。南京要打造一個地標性建築,最終和綠地集團牽手,才產生了紫峰大廈。
這幾年來,中部城市武漢的超高層建設發力,努力爭取區域內的話語權。目前,武漢在建和規劃的超過400米的超高層就有6棟。而一直與武漢爭奪中部崛起龍頭的鄭州也不甘落後,早在2002年,鄭州在規劃鄭東新區時,就希望建設一座400米的江北第一高樓——鄭州會展賓館。不過,後來兩次招商簽約都不了了之,高度一再降為360米、280米,最終2005年底攜手綠地集團。
為了促進建設,鄭州給出了多種優惠,包括土地出讓金等值金額獎勵性補助,建成營業之日起五至八年內所交納的營業稅、所得稅等值金額獎勵性補助,以優惠價格為投資商另行提供適當土地進行商業開發等。
人類阻止不了中國建樓的腳步
從一線城市到二三線甚至到四五線城市,中國摩天大樓的建設熱潮此起彼伏,第一高度被不斷刷新。目前全球已建成的20座最高摩天大樓中,位於中國大陸的有7座;而在規劃建設的20強中,位於中國大陸的有17座。屬於中國的摩天時代正在來臨。
2002年夏季,來自江西的大學生小劉來廣州實習,在火車東站下車後,進入視野的便是一棟高聳入雲的大樓。“這是廣州的地標,80層高,在那上班的人可都是金領。”聽了親戚的介紹,小劉和幾個同行的同學們都張大了嘴巴,紛紛趕到中信大樓前留影。
1997年建成的廣州中信大廈以391.1米的高度成為當時中國的第一高,一年以後落成的上海金茂大廈以421米的高度讓中信失去了“第一”的稱號。之後台灣的101大廈、上海環球金融中心、廣州新電視塔相繼戴上了“第一高”的桂冠。但它們的高度還在不斷被超越。
首先不甘心的是上海,作為一個國際化大都市,高度在某種程度上體現了它的現代化程度。正在建的上海中心大廈,規劃高度為632米,將達到121層,2014年建成。接着是深圳。十多年來,深圳一直在追趕着摩天大樓的高度。目前看來,2014年的摩天大樓桂冠非平安金融中心莫屬,但它稱王的時間不會太久,在目前國內規劃的超高層建築中,珠海橫琴十字門CBD項目680米,天津于家堡項目700米,青島777大廈700米……“未來中國超過千米的摩天大樓並非不可能,無論從資金還是技術來說都有這個趨勢。”曾兩度榮獲魯班獎的重慶一家大型國企的總工程師蔣先生表示。根據美國“152米以上的建築為摩天建築”的標準,摩天城市網曾在2011年耗時半年對中國現有、在建和規劃中的摩天大樓進行統計:即使僅計辦公室與酒店,中國在建的152米以上摩天大樓的總數就超過了200座,相當於今天美國同類摩天大樓的總和;與此同時,中國還在規劃超過400座摩天大樓。如果一切順利,五年後中國摩天大樓的總數將超1000座,達到現今美國擁有總數的4倍。
選擇超高層 有面子也有煩惱
對於那些工作、生活在超高層單位的人來說,視野開闊後,風景真的要更加漂亮嗎?
全球某知名跨國公司辦公室在今年年初從原來的地王大廈搬到了京基100辦公,從一個超高層的50多樓搬到了另一個超高層30多樓,對公司的員工來說,在超高層工作已經習以為常,毫不新鮮。
說起常年駐紮在超高層的體驗,吳先生第一反應就是超高層的風景比較好,“像最近一陣子晴朗的天氣,高層的光線非常明亮,視野很開闊,從我們的辦公室可以直接看到香港、深圳水庫、梧桐山等,即使是30多樓,但依然能看到雲朵穿梭。”
雲朵在腳下穿梭,這可是難得的體驗。深圳目前的第一高樓是位於蔡屋圍的京基100,最頂端的20幾層是瑞吉酒店,大堂設在95層,已經超過400米了,算得上是目前深圳最高的酒店大堂。在這工作的人真可謂是處在雲端,京基地產的熊家濤曾去問在瑞吉酒店工作的侍應在高處工作的感覺,有位美女很開心地說,當雲霧出現時感覺自己像是仙女一樣。一位自助餐廳的廚師則認為,離天空很近,下雨的時候就像雨滴能夠直接打在身上一樣。
不過工作久了還是有不少煩惱,比如作為普通員工的吳先生一再強調說,是不是超高層真的不重要,“從辦公室里往外看,風景那麼美好,可是我卻只能呆在樓裏面,似乎也不會頻繁地進出,這似乎是分開的兩個世界,美好並不屬於超高層辦公室里某個小格子間里。”
對於選擇超高層辦公室的公司來說,不是老闆感性地流連高處的美景,而是理性的選擇。吳先生揣測公司老闆選擇京基100來辦公的原因,很大程度上是因為超高層是地標性建築,為了公司的形象,老闆願意去選擇最高的、最知名的辦公室進行辦公。
這種猜測得到地產界人士的贊同,很多超高層項目由於樓體高度,往往成為那一區域內的地標性建築,知名度比較高,企業因為打造企業形象的需求,希望選擇這類商用物業。“金融業和高端服務業比較喜愛這類物業,而對於一些知名跨國企業來說,在全球哪裏都是選擇超高層項目。”
房地產開發和代理領域的人士從市場角度分析有些擔憂,比如摩天大樓的建設周期較長、資金需求量大,盲目比高有可能造成爛尾;摩天大樓的大量開建與目前商業地產投資熱潮也不無關聯,但究竟這個市場容量有多大、是否已有泡沫?戴德梁行華南區研究部主管張曉端說:“去年辦公室市場那麼活躍,供需基本平衡,而2015年可預計的甲級辦公室供應量將是去年的兩倍,估計市場壓力會比較大。”
空中俯瞰北京,一眼望去全是摩天大樓。新華社