大溫房地產市場現在是否到了超底的時候？很多讀者和客戶這樣問筆者。春天來了，天氣晴朗，開發商、賣家、地產從業人員都預計隨春天市場會活躍起來，一掃冬日以來的陰霾。但讓人失望的是市場沒有更活躍的表現，價格沒漲，“降”聲一片，成交也沒有增多。市場上的房子大部分在降價，只有個別在漲價。市場在自我調整，回歸合理價格。調整到到合理價位就會賣掉，虛高的價錢賣不掉。
      對于買房子自住的，筆者還是那句話，看到合適的房子就買。筆者預計，如果政府在兩年內加息，會面臨很大壓力，包括加幣升值，或者令很多房子斷供的可能。筆者認為，在2014年之前，利息不會有大的增長。即使是加息，對當地人影響很大，對大部分華裔沒什麼影響。

      公寓供過于求投資有風險
      有些讀者問筆者，新公寓是否購買的好時機？筆者認為，大溫公寓市場供過于求，新開發在建的、完工的持續不斷，價格增長空間有限。買公寓要分清楚準備買來做什么。
      筆者最近接到中國大連讀者的電話，他正在辦移民。問溫哥華70街的一個樓盤，該不該買，價格合適嗎？筆者認為他不適合買公寓自住，經濟實力好，又有一大家人，應該住到高檔區的獨立屋，學區要好。他問，如果買公寓投資，等成交時賣了賺錢如何？筆者說，公寓供過于求，買樓花賺錢的可能性不大。買公寓自住還可以，如果做投資，要考慮買賣成本、財產轉移稅。第一次買房，43萬之內的房子才可以免掉這項稅。這位讀者如果現在買，買房時還不是移民，不享受這項待遇，一買一賣還要付地產經紀傭金、各種稅費。
      筆者認為，公寓很少有抄底的機會。公寓根據成本價會越來越貴，很多人熱衷于炒樓花，有的公寓樓200個單元，就有70到80個在賣，想把房子套現很難。
      公寓市場也曾經出現難得的機會。在2008年底，烈治文一個地產商為了回收資金，曾經對買家送奔馳，或者減7萬元。當時還有降價20%的，降價10%的。那時是抄底的機會。當時市場風聲鶴唳，地產商怕現金流不夠。現在公寓市場沒有這樣的機會。如果投資樓花，要考慮想賣時，二手房可能少人接盤，剛性需求有限，投資者少。

      大戶型城市屋有機會
      有很多人包括新移民，對城市屋情有獨鐘。烈治文、素里、高貴林，城市屋供應過多。溫哥華西區供應不足。供應多的地區，政府批準的地多。有些地產商在利益驅使下，改Zoning，建小面積的城市屋，每套1200至1300呎，房間小到只能放床，衛生間也少。這種房子越來越沒前途。有錢的人看不上，沒錢的人買不起。投資這種房子不會賺錢。但也有些城市屋和獨立屋很接近，還有地暖，這種城市屋供應不足，受中國移民青睞。整個小區有安全門，有管理者，房子又有獨立屋的感覺。很多太空人家庭，女的在溫哥華帶孩子，住獨立屋覺得不安全，公寓又太小。在中國，即使是有錢人也常常是住公寓，很多人來加拿大想住獨立屋，換換口味。
      在中國，城市屋叫聯排別墅，算是別墅，又有物業公司管理，這是空中飛人家庭愿意住大型城市屋的原因。城市屋現在是否是抄底的時候？筆者認為要看戶型、地段和發展商。
      素里有一家著名開發商建的城市屋，第二期的房子比第一期的價錢更低，后面還有第三期。這樣建房子，第一期買房的怎么賺錢？開發商還沒賣完呢。溫哥華西區的城市屋價格漲得比較多，海邊的城市屋也有上漲的空間。城市屋選對地方，是可以購買的。但要留意城市屋的屋齡，十幾年的城市屋價格往往就上不去了，因為考慮到維修和換屋頂的問題。

      獨立屋不漲就是跌
      獨立屋是華裔投資自住的首選。華人關注的一線地段，如南素里白石、烈治文、溫西、西溫，對于投資者來說，考慮到通貨膨脹因素，不漲就是跌。
      在市場上降價的房子就不一定是跌價了，可能是價格標高了，降價是價值回歸，市場在清理虛高的，漫天要價的。降價對買家是一個引誘的過程，不一定是跌價。
      談判也是實現抄底的方式，把價格談下來，就是抄底了。即使大勢沒跌，個股也可能被談下來。所以在目前的市場，新移民要勇敢地出Offer，實現抄底。等待觀望，可能就失去機會了。
      對其他地區來講，大家都在抄底。在高貴林、溫哥華東區、北溫，不是移民在買房，而是本地的有剛性需求的人在承托市場，這類需求成交量大。不像大溫西邊沿線，是移民的投資在拉動高端市場。筆者認為投資者可以關注Tsawwassen一帶，該地區臨海，地價便宜，當地市政府有雄心勃勃的計劃，準備搞社區中心、購物中心，未來可能有一定發展潛力。
      目前的市場，眾說紛紜，有人認為要抄底，有人堅稱該等待，誰對誰錯，就等市場檢驗了。

      地產經紀人
      劉毅 Jason Liu
      專家專欄
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