開發商準備開發一宗物業時，必須仔細審核當地規劃細則。

      加拿大的房地產業不斷吸引許多本地和國際投資人及開發商。本文是系列文章的第四篇，旨在概述開發商嘗試在加拿大運作開發項目時所考慮的一些重要因素。我們在此前的文章中談到，城市和地區都有一些適用於開發物業的重要土地使用法規。這些法規的內容包括規劃、再分割和長期使用。當開發商準備開發一宗物業時，必須要對當地規劃細則仔細審核。在某些情況下，擬議中的開發計劃可能不符合當地規劃細則。

      特別許可與輕微違規
      如果擬議中的使用方式在實質上符合當地規劃細則，但是，若擬議中的退界或工地選擇不符，有可能無需申請對物業作完全的重作規劃。例如，在某些情況下，開發許可證、開發特別許可證或特別許可委員會，可以在項目按計劃推進的過程中賦予相當大的彈性空間。
      各城市和地區都設有特別許可委員會，負責審核特別許可申請。如果嚴格遵守當地規劃細則將導致不合理的困難，並且所發生的違規又屬於輕微，則較有可能取得特別許可證。開發商將被要求向相關委員會提交書面申請，並出席聽證會為特別許可提供支援。擬議開發項目臨近地塊的業主會收到關於該項申請的通知，並且也會出席聽證會。 
      只有輕微的違規行為才得到相關委員會允許。具體而言，違反規定的行為不得：
      *導致不恰當的開發；
      *對自然環境產生不利影響；
      *實質性影響臨近地塊的使用和用益；
      *變更准許的用途和密度；
      *導致當地規劃細則的意圖不能實現。

      重作規劃與公聽會
      如擬議中的開發項目不符合當地規劃細則，則開發商可以申請對物業進行重作規劃。申請流程的第一步，是聯繫相關市政規劃部門，以確定是否有任何規劃附件、新的指導意見，或是官方開發規劃變更沒有立刻納入到當地規劃細則或規劃圖中。規劃部門也有可能提供有關擬議中的開發項目，是否會得到支援的指導意見。
      第二步是寫信給相關的規劃主管，詢問有關擬議中開發項目前景的初步意見。得到的回復，將有助於指導開發商接下來的申請工作。 
      第三步是提交申請表，包括現有的規劃、要求的規劃以及一個有關擬議中重作規劃的目的和理由的說明。理由說明應當包括的資訊有：類似規劃土地是否供給短缺、擬議中開發項目的時間表、可以進行重作規劃的先例，以及重作規劃對附近區域所造成的影響（亦即對交通、停車、景觀和噪音等的影響）。申請人須在地塊現場按規定的形式設立公告牌，以提供關於擬議中重作規劃的通告。
      城市或地區的官員及議會審閱申請之後，就會安排公聽會。這時候開發商就有責任公布聽證會的通知。在公聽會上，任何可能受到重作規劃影響的人都可以發表意見。關於是否同意重作規劃申請的決定，部分是基於支援和反對重作規劃的人數，以及支持或反對的理由。如果申請獲准，市議會可以在新的當地規劃法規制訂前，對開發商規定某些條件。 
      如開發商申請成功，可能須要為重作規劃支付費用。這筆費用將根據重作規劃區域的大小以及重作規劃的性質確定。
      本文作者：楊明仁（Jack Yong）、魏里安（Ryan Welsh），高林律師事務所（Gowling Lafleur Henderson LLP）。
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