張維斌在大溫地產局Medallion Club頒獎活動中留影。

“買房賣房，老張幫忙”一句親切的廣告用語，瞬間拉近了與人們的距離。張維斌也因此被客戶們親切地稱為“老張”。從入行當地產經紀，到現在已經整整10年了。憑人生信條“凡事要麼不做，要做就做到最好”， 張維斌獲得了大溫地區地產局的金牌大獎、Sutton房地產公司的白金大獎、鑽石大獎、總統大獎。多年來潛心研究市場，具備了豐富的實戰經驗和很高的理論水準之後，張維斌才敢於稱自己為“經紀中的專家”。
文：記者董清霞
圖片由受訪者提供

      與其他金牌經紀人不同的是，張維斌沒請助手。當他做買方經紀時，從接待客戶，到找房看房、合同談判、文件審核，都是親力親為；當他做賣方經紀時，從市場分析，到房屋測量、廣告設計、圖片拍攝等等也都親自上陣，太太幫忙做售後服務。追求完美是張維斌的性格，精品服務是張維斌的目標。他說：“房產買賣對於絕大多數的客戶朋友來說，是他們生活中的重大調整，甚至涉及到他們的全部身家，交給我來做是何等的信任啊！我當盡心盡力才能不辜負他們的期望。”他喜歡這種工作方式， 客戶們也都覺得凡事由張維斌親自把關才會心裏踏實。
      與張維斌談話，你會感覺到他不僅有豐富的實踐經驗，理論水準也很高。他每天都花一定的時間瞭解市場資料，研究各個市區街區的房地產交易動態，瀏覽房地產協會的內部資料，閱讀來自各方的理論文章，要觀察樹木更要看到森林，從細節到大局對市場都有一個總體的把握。

      吹盡狂沙始到金
      張維斌來自中國的遼寧瀋陽，在國內是學英語專業的，曾經在瀋陽師範大學當過4年外語學院的英語教師，期間當過瀋陽電視臺的英語節目主持人；之後曾經受聘于美國駐瀋陽總領事館，給美國領事當過4年的高級助理；他還在美國國會議員代表團訪問中國時擔任過同聲傳譯員。1998年剛到溫哥華時，他也像很多新移民一樣，一切都要從頭開始。他做過園藝工、裝修工、超市售貨員、快遞司機等等，3年後才找到了自己的就業方向，做了房地產經紀人。豐富的人生閱歷，造就了張維斌嚴謹的工作作風，優雅的言談舉止，高效的業務管理才能。
      在很多人看來，做房地產經紀門檻不高，賺錢很容易。在此行業裏摸爬滾打了十多年的張維斌不這麼看。他說，剛入行拿到房地產經紀牌照時，他的牌照號碼是3萬2000號，現如今，大溫地產局的牌照號碼已經發到了6萬5000號左右，而目前在大溫地區註冊並工作的經紀人只有1萬零729人，行業內的淘汰率為六分之五。即使如此，大溫地產局的資料顯示，2011年足足有5000個經紀人一年中沒有成交一單生意。據老張的瞭解，全地區活躍的，可以用經紀人為全職養家糊口的應該不到3000人。據此推算，全行業的存活率不到百分之五。
      經紀人行業很殘酷，能生存下來當然十分不易。需要什麼樣的素質和能力才可做到不被淘汰和持續發展呢？張維斌說，需要如下七種能力：瞭解市場的能力、篩選房源的能力、與客戶的溝通交流能力、英語文件的起草及審核能力、高超的合同談判能力、售前售後的服務能力、對市場發展的預測和掌握能力。

      選房談判真功夫
      張維斌說，在房源篩選上，可以看出一個經紀的真功夫。“雖然表面上看，市場房源很多，但可選擇的並不多，真正適合某個客戶的只有當地房源的百分之一二。”他解釋道，假如一位客戶要在溫西買房，要南北朝向而不要東西朝向的，選擇範圍就差不多減半了；預算和價格區間又篩選下了一半，此時就剩25%的選擇空間了；適合的房齡再將房源篩選掉一半，就只剩下12.5%了；是否在交通主幹道上、街角房屋、地勢高低、占地大小、臥房多少、房屋格局等等這些條件再篩選完畢，剩余的空間就只有百分之一二了。如果再加上風水、學區等條件，可選擇的房源就更加少之又少了。
      真正瞭解客戶的需求，為客戶的利益想，從客戶的實際出發，耐心細緻地調研市場，經過充分的房源比較，才能為客戶提供切實可行的專業參考意見和建議。
      很多時候，張維斌都將重點房源事先登門看過一遍，做到心中有數，帶客戶來看房時，才能將其優缺點一一道來。很多客戶朋友對此感到很意外，為什麼張維斌對某些房源瞭解得如此精到，張維斌的解釋是，多年的經驗，對街區的瞭解和事先的實地勘察使然。
      一流的談判能力是優秀經紀人必備的素質。舉例來說，2010年張維斌曾在西溫幫一位客戶對某處豪宅進行買房談判，成交價談到了629萬，後來客戶由於某些原因放棄了。一個星期後，這個房子以635萬成交，賣給了另一個經紀人的客戶。同一個房子，同一個賣家，同一個時間，不同經紀人的談判價格相差6萬，張維斌的談判能力得到了驗證。

      服務社區展才華
      張維斌在報紙廣告中，除了介紹自己、介紹房源之外，還堅持將溫哥華地區房地產協會的每月資料報告全文轉譯刊登，並適時地提供“專家提示”，以市場資料和專業知識服務于華人社區。張維斌認為，市場紛繁複雜，眾說紛紜，只有權威機構的資料資料和專業理論才能夠撥雲見日。很多客戶和陌生人打電話給他，討論市場和咨詢問題，把張維斌當做良師益友。
      張維斌個人生活豐富多彩，興趣廣泛，攝影、音樂、旅遊、滑雪、游泳樣樣在行。近兩年他又創辦了個人網站 www.VanRealtor.com，集專業性和功能性為一體，開闢了一個新的華人社區服務平臺，也使得他的才華得到了更加充分的展示。

張維斌和太太。