回顧2011年，加國樓市表現相當不錯，全年房價升幅估計為7.5%，而銷售量亦有良好的增長，但幅度較小，只有2.2%。然而，可觀的總體數字背後有另一番景象。接近年終的數個月內，房屋價格和銷售活動的增長步伐放緩。究其原因，受保按揭的借貸規則收緊，以及市場對經濟復蘇能否保持穩定的信心轉弱，是其中兩個因素，但按揭利率持續低企，有助減輕這些負面因素的影響力。
      我們相信加國平均房價被高估了約10%，房價佔收入比率、房價對租金比率，以及房價負擔能力，全都支持這個看法。鑑於2012年的就業狀況將轉弱，而且利率將於2013年調高，我們預期高出合理價格水平的部分將會於這兩年內逐漸蒸發。
      去年重售房屋市場未如理想，房屋動工量則繼續遠勝預期，但過去數年都只由多戶住宅類別來推高動工量。隨着重售市場轉弱，我們相信2012年至2013年間，新屋動工量將下調至17萬至18萬個單位。
      上述是我們對全國樓市的展望。至於個別市場的狀況，我們將在文中對溫哥華、卡加利和多倫多作深入探討。

      溫哥華樓市已降溫 
      我們曾指出，對擔憂加國房地產泡沫的人來說，溫哥華最具代表性。溫市住宅物業平均價格逼近81萬元（相當於家庭收入約11倍），平均按揭供款佔家庭收入比例超過50%。但自去夏以來，房屋價格和銷售量均降溫。展望未來，我們預期經濟繼續波動和利率上升，溫哥華樓市於2012至2013年，每季從谷峰到谷底的銷售量和價格跌幅將分別約為15%和12%。 
      去年首季是紀錄中樓市數據最強的其中一季，但我們進一步細看這些數據後，明白到房價茁壯上升，主要是由於本拿比、烈治文和溫哥華西區有數間高價的單戶獨立屋出售，所以推高了平均價格數字。 
      分析溫哥華樓市時，難免討論投資者的活動。中央第一信貸聯盟（Central 1 Credit Union）估計，投機性購買（買後6個月內轉售單位的交易）佔總銷售量的2%，遠低於1980年代的10%和2006年的6%。由此可見一種趨向長線投資的現象，投資者並非尋求資本的迅速升值。至於海外投資者及他們對溫哥華樓市的參與程度，我們所知的較少，尤其是來自中國的投資者。基於觀察的證據顯示，可能有10%至15%的總銷售量是來自海外投資者。中國經濟增長減速，這意味着投資者或會減少在房地產方面的投資。購買活動放緩，因此預期溫哥華樓市有下調風險。 
      我們對房屋動工量的短期預測，已將上述因素考慮在內。我們預料2012年和2013年分別有11%和9%的平均跌幅。調整幅度看似嚴重，但房屋庫存量（相當於約7.2個月的銷售量）必須減少才可使整體動工量與人口需求一致。預期2012至2013年將有較少的共管公寓大廈項目加入市場，但多單位住宅是較易負擔的房屋，而且大量新移民選擇在溫哥華定居，應會對公寓大廈的下降需求帶來緩衝作用。

      卡加利將領先其他市場
      最近金融市場波動，預期將於2012年上半年推低例如中國等商品匱乏國家的需求。我們在最近的商品報告中預測西德州中級原油價格將於年初下滑至每桶80美元，然後於第三季反彈至100美元。卡加利經濟將對這些變動敏感，但2012年經濟和就業前景較佳，應會支持樓市，我們預料新屋和重售房屋的市場都會於今年有良好的增長。自2008至2009年經濟衰退以來，房價並沒有快速上升，這對利率上升時所帶來的影響有緩衝作用。但到了2013年，房價和銷售量可能會分別下跌1.6%和3.3%。 
      Teranet指數顯示卡加利房價於去年並沒有多少上調壓力，該指數比較同類房屋於不同時期的價格。年初時失業率較高，可能是升值受壓的一個成因。價格相對平穩，但銷售量卻較2010年增加約7.5%。此現象的一個解釋是買家轉移到售價較低的入門級房屋，例如共管公寓大廈。去年1月至9月，平均每單位售價為28萬9千元，比總體平均住宅價格低了接近40%。良好經濟前景、全職就業機會、淨遷入人口、低按揭利率及可觀的收入增長，均對去年樓市有所支持，我們預期今年這些支持因素會保持穩定。然而，今年下半年的景況應比上半年好，因為我們相信商品價格會於下半年穩定下來。卡加利不會對利率上調有免疫力，所以我們預測2013年的房價和銷售量都會有溫和的跌幅。若相對全國樓市來看，卡加利在我們預測期內的表現料將超越大部分其他地區。 
      展望2012至2013年，我們相信房屋動工量將開始上升，這是卡加利樓市比全國趨勢看好的原因。既然房屋庫存量已減，而較易負擔的房屋有越來越大的需求，新屋市場將繼續以多單位住宅為主，但跟上一年比較而言，新屋價格將相當平穩，因為建築商注意到與二手房屋競爭的需要。既然有關供應過多的憂慮開始減退，那些準備就緒的大型項目可以開始進行。 
      過去4、5年間共管公寓大廈處於興旺期，這是一個全國性的現象，覆蓋大部分城市，但在大多倫多地區內最為顯著。數年前，各地有關當局討論發展共管公寓大廈，主要關注土地用途、交通規劃及市中心核心的密集化發展。數年後，大量共管公寓大廈推出，在建單位的數量創紀錄(2011年佔總單位數量的72%)。2011年內有接近四分之一的銷售與共管公寓大廈有關，此比例遠超過1995年的15%。

      多倫多共管公寓恐供過於求 
      把新屋動工量與新住戶數字(每年有約3萬3千戶形成)比較，我們認為建房量是超過市場內在需求。當待售房屋數量隨市場需求調整，多倫多的房屋重售價格、銷售量和動工量，均會於中期內蒙受大於一般程度的調整。若供應繼續增加，價格將需要有更大的調整，那麼市場才可容納更多單位。
      據多倫多地產局報告，2011年第三季共管公寓大廈的轉售交易量較2010年同期增加了24%。同時期內，這些住宅單位的價格上升9%至33萬3千元。由於2011年的平均住宅價格是46萬7千元，對於很多尋求合理成本的有意置業者來說，公寓單位自然仍具吸引力。
      有關購房意向的研究顯示，新移民、首次置業者和年輕夫婦都傾向於購買公寓單位。這幾類人士對利率和風險有抗拒傾向，但當他們入市購買首個居所，共管公寓大廈是合乎邏輯的選擇。 
      本地和海外的投資者活動均難預計。根據房地產經紀和建築商觀察所得，動工前預售的共管公寓大廈單位，有一大部分是由投資者吸納，他們持有物業待其升值，或在二手市場上把它們出租。房屋供應過多的憂慮逐漸籠罩前景，所以我們預期投資者將抑制其購買行動。按揭規則收緊，將增加融資困難。持有成本超過租金，亦應會使欲靠收租獲利的投資者卻步。大多倫多地區的平均出租物業空置率，由2010年的2.1%降至2011年的1.4%，但當未來數年有大量共管公寓大廈落成，出租物業空置率大有可能略升。總言而之，未來數年房地產投資的經濟因素大概會轉弱，因此相信投資者對共管公寓大廈的需求亦然。
      鑑於2012和2013年新單位的供應量將增加，重售市場將面對更大競爭。因此，我們預料房屋轉售量將於2012年和2013年分別減少3.6%和5%；當供求情況回復到比較平衡的狀態，價格戰應會減少，需求會變得較為溫和。房屋平均價格將於2012年下跌2.1%，於2013年再降6.4%。因此，高出合理水平的房屋估值部分將於這兩年內蒸發。 
      黃慧敏(Cindy Wong)
      道明宏達理財業務發展經理