加拿大的房地產業不斷吸引着許多本地和國際投資人及開發商。本文是系列文章中的首篇，旨在概述開發商嘗試在加拿大運作開發項目時，所要考慮的一些重要因素。
      在加拿大，如果開發商希望自己的開發項目取得成功，則確定可供開發的潛在目標物業，就是開發商取得項目成功的首要條件。 
      一旦開發商確定了某個合適目標物業，那麼第一步就是展開詳盡的盡職審查(Due Diligence)。着手購買物業前，須確定該物業的擬議開發計劃，是否符合所須遵循的法律規定。例如：是否存在任何針對該物業產權的未結訴訟？是否存在任何其他因素可能導致業主無法推進該項目？一項徹底的盡職審查包括但不限於：土地產權登記署調查；市、省及聯邦政府調查；以及物業租賃情況審查。土地產權狀況調查將確定物業的登記業主是誰，以及對該物業產權的任何產權負擔。另外，開發商首要確保交易對方是登記在冊並有權處置土地的業主。然後開發商要調查可能對土地使用造成影響的產權負擔有哪些，諸如地役權、通行權、限制性條款、法定施工計劃、土地使用合約以及階段性開發協議等。

      土地產權登記署調查
      這些產權負擔都可能對物業的使用造成限制，因此開發商必須先搞清楚這些限制的情況。例如，有些限制性條款禁止物業用於某一特定用途的業務。
有一宗案例，在一棟以前用作加油站的物業，有一條限制性條款，規定限制所有石油產品的銷售。此項限制性條款的措辭須加以極為細致的推敲，因為從理論上講，該條款已禁止了塑料產品的銷售。這樣，對一幢零售物業的使用就會變得極為有限。
      在某些情況下，鄰近物業的產權負擔也需要加以調查，因為根據項目範圍的不同，這也影響開發商推進擬議開發活動的能力。確認針對物業產權登記的產權負擔，對開發商同樣重要，因為如存在這類產權負擔，撤銷一切不應存在的產權負擔就可寫進購買協議。在物業移轉登記之前，須先在土地產權登記署辦理未決訴訟證明、STET中止申請、出售公告及政府二次抵押的撤銷登記。撤銷某些類型產權負擔的時機至關重要。我們曾經遇到過一案例，出售物業的業主正在辦理離婚。儘管依合同約定業主有義務出具證明確保物業產權不受未結訴訟影響，但我們還是詢問了配偶的律師。結果發現其配偶非但不知出售情況，而且對擬議中的出售交易相當憤怒，甚至想要阻止交易。所幸及早發現這問題，使得雙方有足夠時間作出適當安排。 

      市、省和聯邦政府調查
      開發商還必須在市、省和聯邦政府層面上展開調查，以確定下列事項：
      關於目標物業的規劃規定；重新規劃的條件；開發許可的指導；現有和今後的服務要求；任何可能影響開發計劃的設計標準；環境問題；以及物業是否存在任何可能影響開發的考古或歷史重要性。
      所有這些因素都非常重要，但對適用於物業的規劃細則應當尤為審慎地加以研究。規劃細則調整使用土地的權利，因此，開發商須確定現有或擬議目標物業的用途符合相關規劃細則。

      已出租物業
      開發商購買已出租物業的情況很普遍。某些租賃可以進行登記並對抗物業產權。應當仔細審查租約，因為某些條款可能影響您再開發項目的能力。例如，如果租約中未約定提前終止，則您就可能不得不在實施任何再開發計劃之前與現在的租戶進行談判，而且您不能期望這樣的終止協議一定談妥。如果租金低於市場水平，則租戶就可能拒絕終止租約，或者要求就高價另租他處作出補償，就更不用說搬遷費用了。
      一旦完成對物業徹底的盡職審查，接下來你要考慮的就是在協商購買該物業時所採用的協議形式和內容了。詳見本系列下一篇文章《論購買合同》。
      本文作者：楊明仁(Jack Yong)、魏瑞安(Ryan Welsh)，高林律師事務所(Gowling Lafleur Henderson LLP)
      編註：本文的內容並不構成法律意見；如有疑問，請向你的律師查詢。