很多人都在擔心一個問題，2012年加拿大房地產是否會崩盤？筆者認為有兩個因素會影響房地產市場的走向。一是歐債危機，二是加拿大本國政策和市場。
歐債危機間接影響加拿大
　　房地產崩盤、泡沫破裂的經驗，在亞洲金融危機時很多人領略過。有些人跳樓，更多的人錢財化水，變成負資產。中國經濟一直在增長，有泡沫，但沒破裂過。日本因為泡沫破裂一蹶不振，樓市危機已經持續十幾年了。當年日本泡沫厲害時，日本人幾乎把夏威夷買下來了。陷入低潮後，到現在一直沒起來。明年加拿大地產市場會不會有大泡沫，泡沫會不會破裂？
　　歐債危機從發生到現在，一直沒解決。不是歐盟救不了，他們有能力自主解決。只是國家間根本利益不一致，互相博弈，斤斤計較、討價還價，增加了很多不確定性。歐債的風險在於導致印鈔票，超發貨幣。任何泡沫都是超發、瘋狂貸款引起的。信貸政策促成一次又一次泡沫。從中國情況看，十幾年前3000元一平方的房子都嫌貴，現在3萬一平方的大家覺得正常。
　　歐債債務危機，與加拿大經濟有關聯因素，是轉折關聯，不是直接影響。貿易額減少，市場萎縮，會影響到一部分銀行，但對加拿大的直接影響有限。歐債對中國影響巨大。中國是歐盟最大的貿易伙伴之一，他們發生的危機對中國經濟有不可估量的影響，而中國經濟對加拿大房地產的影響很大。
 　　歐債明年對加拿大的影響可從另一角度考慮，那就是通貨膨脹。美國在印鈔票，以此掠奪全世界財富，影響世界經濟。2008年經濟危機就是印證。發生歐債危機，也有美國二次量化寬松的影響。中國實行貨幣管制，多印人民幣消化進來的美元。歐盟最後的結果還是印鈔票，打亂金融體系。近年流行的金融衍生產品，沒產生價值，跟高利貸差不多。用杠桿效應放大價值，謀求暴利。華爾街巨額花紅，就是這麼來的。超發會導致價值體系紊亂。
　　金融家們不是通過創造性設計，增加使用價值來創造價值，而是通過打包製造金融衍生產品，沒成本，也不產生價值，混水摸魚賺取巨額利潤。如果歐債導致通貨膨脹價值系統紊亂，加拿大不可獨善其身。
　　歐債是否會引起加拿大經濟倒退？筆者認為可能性很小。未來幾個月，我們拭目以待，看歐盟的領袖們會否可以用智慧化解危機。

　　本國政策和市場的不確定因素
　　移民對房地產市場影響大，但樓市支撐靠金字塔底部。主流市場能否Hold得住很關鍵。加拿大的經濟是否一直健康？是否一直低利率？就業惡化還是好轉？美國經濟是逐漸恢復還是惡化？這些因素都直接影響加拿大房地產。
　　移民政策是否大調整是很多人關注的問題。保守黨已經成為多數政府，但移民政策讓人感覺不穩定。保守黨移民政策，有些地方在收縮。移民帶來大量資金、勞動力，如果減少移民是不智的。澳大利亞移民難度變大，美國雖然看起來移民容易了，但很多人發現是陷阱，追稅很厲害。派很多人去海外例如香港查移民的收入。從加拿大的情況看，不管移民政策長遠怎樣，近年登陸人數不會減少。明年卑詩省計劃移民6.1萬人，比今年多幾千人。
　　中國移民帶來大量資金，使加拿大儲蓄增加很多，對加拿大經濟穩定是一種貢獻。當地主流人士喜歡有一分錢花一分錢，中國人沒錢省花的儲蓄觀念對加拿大文化有很大沖擊。洋人跟中國人結婚後，也知道存點錢了。如果每月少花點，長期積累是不小數目。
　　房市好，就業就好。房地產會拉動很多行業的就業，促進經濟繁榮。即使在現在市場低落的情況下，大溫也欣欣向榮，新屋開工在全國位於前列。
　　美國是加拿大最大出口國、貿易伙伴。他們的經濟如果好轉，對加拿大是好消息。如果惡化，會將加拿大經濟拖下水。
　　綜上所述，雖然國際國內都有很多不確定因素，但對于加拿大房地產市場來說，明年利好因素多，正面影響多，房地產崩盤的機會不大。
　　Jason Liu
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