加拿大樓市在過去3年經歷了極大的波動。2008年的經濟衰退中，只有少數市場能倖免不受影響。接下來的兩年，利率降至歷來最低水平，大部分市場也因此同樣地強勁反彈。從廣泛基礎來說，與房地產相關的經濟活動，是加國整體復蘇的一大動力。復蘇現已完成，加國經濟正在進入新的擴展階段。可是，當經濟在擴展中，利率亦會同步上升，尤其是與加拿大中央銀行隔夜利率掛鉤的各項浮動利率。
      毋庸置疑，利率是樓市最大的推動力。未來三兩年，樓市將處於怎樣的情況，而加國主要大城市的前景將如何？我們首先概述全國的趨勢和前景，然後集中討論七大城市的情況：溫哥華、愛民頓、多倫多、渥太華、滿地可和哈里法斯。

      全國樓市順風逆風交加
      展望2011至2012年，加國樓市有眾多的支持因素，包括就業和收入增長，以及淨移民增加。加拿大實質國內生產總值預期於2011年取得3%增長，於2012年放緩至2.5%。個人可支配收入料將於今年增長4.5%，明年上升4%。職位創造步伐在2010年異常快速，今年到目前為止，步伐依然強健。工作增長率預期於2011年持續錄得近2%的升幅，與長期平均水平一致，然後於2012年下調至1.4%。
      由於勞動人口亦會增加，失業率將依然偏高，但估計會逐漸下降，於2012年年底降至略高於7%。今年的淨遷移總數預期為接近29萬人，明年將達到約30萬5千人。 
      另一方面，樓市將面對隨利率上升而來的強大逆風。我們預期加拿大央行將於今年年底前將其政策利率提高一個百分點，於2012年年中再調高一個百分點。也許這看來不算是大幅調整，但浮動按揭利率與央行的政策利率掛鉤，一筆40萬元按揭貸款的利率每上調一個百分點，每月還款額便增加逾200元。
      我們剛才論述央行可能2012年年中時將利率調高兩個百分點，這對上述貸款來說，每月還款額將增加近450元。這必然會削弱國民的購房能力，此外，加國目前的家庭負債率，正處於創紀錄的高位，這也會帶來影響。
      至於議價能力，未來三數年內買家可望佔得上風。我們相信於未來12個月內，會因利率上升而漸漸出現買家佔上風的情況。
      我們預測全國目前的房屋銷售量按年計將於今年減少6%，並於明年再下跌5%。然而，房屋銷售量仍會處於穩健水平，經季節性因素調整後，每月約有3萬3千至3萬5千個單位，或每年有40萬至42萬個單位。不過當經濟蓬勃 (像2006至2007年時) 或借款利率處於歷來低位 (像2010年時)，屋銷售量可達到每月4萬至4萬5千個單位，上述數字遠低於此數。
      預料直到明年之前，銷售活動放緩並不會導致樓價按年回軟，部分是因為房屋供應方面通常都對市場狀況反應緩慢。全國平均房價預期將於2011年上升4%，於2012年回落1%。

      各地局面
      至於各地市場，我們相信渥太華及哈里法斯的表現將大致跟全國走勢一致。在卡加利和愛民頓，隨商品價格、投資和遷入人口上升，經濟復蘇加快，這兩個市場可於2012年跑贏大市，與全國樓價走勢抗衡。
      但另一方面，滿地可、多倫多和溫哥華的樓市由共管公寓大廈帶動，出現較顯著調整的危機似乎越來越大，尤其是溫市。
      我們比較各個市場的房價可負擔程度，把2008至2009年衰退前的情況來跟最新 (2011年首季) 數字來個比照。在全國的層面上，房價的可負擔程度大致不變，典型的按揭供款佔家庭收入的28%。於這段時間內，價格升幅 (29%) 實質上給收入增長 (5%) 及利率下調(1.75厘) 這兩個因素所抵銷。
      事實上，加國大部分市場都獲得足夠的正面因素支持，令國民的購房能力稍為改善。
      哈里法斯、渥太華和滿地可，都反映了住宅負擔能力改善的全國趨勢。
      溫哥華則是個明顯的例外，當地樓價的可負擔程度顯著惡化。近來溫市樓價漲幅驚人，但看來這是短暫而不平衡的漲價，由共管公寓及高檔物業的外來投資所支撐。事實上，溫市房屋銷售量繼3月升勢後，於4月大幅回落。
      另一方面，亞省的房價負擔能力取得最顯著的改善，而且該省的收入、職位和人口增長預測領先加國其他省份，預期2011年內卡加利和愛民頓的房屋銷售活動會比其他地方為佳，這兩個市場的樓價，於2012年將有低水平的單位數字升幅。
      滿地可、多倫多和溫哥華料是房屋銷售量降幅最大的市場，樓價因此會有較明顯的跌幅 (3%至5%)。我們相信導致滿地可和多倫多樓市疲弱的原因，是經濟增長顯著地溫和，以及近年間多戶型住房的積存超越了供求因素。
      在西岸，溫哥華的表現欠佳，主要是反映價格按供求基本因素而重新調整。國民購房能力持續被蠶食，房屋銷售受壓，使估值極高的情況中止。