聯邦祭出三招，收緊房貸，對炒家影響最大。圖為置業人士在觀察樓房結構。

加國聯邦政府本月17日宣布三項招數收緊房貸條款，防止全國房市過熱，新措施令置業較以前困難，部分貸款更會受到限制。聯邦財長費拉逖指出：“有需要推出這些指施，因為部分國民的借貸已經到了極限。”但地產界有業者指出，財長剛推出遏制樓房借貸的舉措，或使加國今年屋價再降1%，且對正爬升中的卑詩房地產市道造成不少打擊。

      新措施之一，是由政府擔保、首期付款在20%以下的新樓宇貸款，最長還款期由目前35年縮至30年，3月18日生效。這項措施將可減少首置業者的貸款額。政府表示，按這項新措施，以貸款額30萬元、利率4厘的房貸為例，每月還款額增加105元（詳見附表）。
      過去3年，房貸利率降至歷來低位，不少人以信貸度日；而今次已經是財長過去3年來，第三度出手遏制借貸。
再抵押貸款額降至八成半
    置業者把樓宇再抵押，所能獲貸款額也降低，由樓價九成降至八成半。另以樓宇抵押所得的備用信貸，將不再由政府承保。此舉將迫使銀行對房貸的申請，在審批時更為嚴格。
      分析員大多讚揚財長的新措施，多倫多道明銀行表示，費拉逖收緊房貸市場的措施，可能導致加拿大的屋價在2011年再下跌多1%。
      事實上，道明銀行已經預測本年的住宅交易量，將要比去年減少約8%。高級經濟師高提埃(Pascal Gauthier)表示，本月17日公布的收緊房貸措施，意味本年約減少20,000宗交易，而平均價格可能回落1個百分點。
      而據皇家地產(Royal LePage Real Estate Services)行政總裁兼總裁蘇帕(Phil Soper)表示，這是有效的遞增方法，使地產市道更為穩健。

      反對黨批判之聲不絕於耳
      房屋貸款公司Home Capital Group Inc.行政總裁蘇洛偉(Gerald Soloway)說，可能會有人因而提早入市，不過大體來說，措施會為樓市帶來穩定作用。
      但聯邦反對黨批判之聲不絕於耳。聯邦自由黨評論員白萊遜(Scott Brison)指費拉逖最初在2006年把還款期延長，現在又反其道而行：“財長今天宣布的新措施，即是承認當今個人負債危機是他的政策造成。”
      聯邦新民主黨評論員繆凱爾(Thomas Mulcair)指新措施誠然不錯，但也應該包括由政府禁止信用卡的29.9%利息，以及銀行在自動櫃員機所收費用。
      費拉逖則強調，雖然加國的家庭負債率已高達可動用收入的148%，然本國沒有債務危機，但他對部分國民借債無度感擔憂，因為一旦利率回升，他們就會捉襟見肘。
      另外，加拿大央行目前低利率情況，可藉財長的新措施而再延長一段時間，原因是過度借債的危機因而減弱。
      央行定於18日也宣布利率去向，行長卡尼(Mark Carney)把利率維持在1厘，直到春末為止，這是自去年9日以來一直沒有變化。
      帝國商業銀行經濟師沈菲特(Avery Shenfeld)評論道，新措施對房貸款的影響十分輕微：“這是20萬元、18萬元或19萬元房貸的分別。較強硬的措施應該是提高樓宇首期付款額，這樣將會對首置業者較不利。”

      批評有違房貸保險原意
      費拉逖指出，在房屋抵押備用信貸方面的修例，因為有些人不是用所得來償還樓按，卻用作“購買汽車、大電視。這不是貸款保險的原意”。
      國人債台高築，央行已表關注，因為一旦將來加息，他們不但難以應付，而且更無余錢作日常消費，最終受害的還是整個經濟系統。

      新策遏炒家助房市軟陸
      聯邦政府17日宣布略為收緊房貸的新政策後，卑詩的地產業者認為，主要影響到購房首期款低於20%的買家，導致他們購買能力約降5%。有分析員指出，新政策並不會對本地房市造成重大負面影響，反而有助控制市場過熱，遏止炒家投機，而這將有利房市長期健康發展。    
      加拿大房貸及房屋公司（CMHC）前高級市場分析師、卑詩房地產協會（BCREA）首席經濟師繆爾（Cameron Muir，圓圖）說，聯邦政府剛宣布的措施主要對需要貸款房價80%以上、即首期斥資低於20%的買家產生影響。購房者如果能拿出超過房價20%的首期款項，新政策的影響不大。

      或減低競價能力
      他解釋說，聯邦把房貸最長還款期由35年下調至30年，會使得購房首期款項低於20%的買家，有能力購買的最高屋價降低5%。比如，原有能力購買100萬元的房屋，政策調整後，僅能買最多95萬元房產。
      但據卑詩大學（UBC）市區經濟及地產中心主任薩默維爾（Tsur Somerville）表示，由於卑詩房價屬全國最高，新例將對首次置業者造成不同程度影響。目前，低陸平原採35年期房貸的首置業者或要多付首期，或者將不能以同一價錢跟其他買家競投。

      將提高房貸者還款額
      房貸最長還款期由35年縮至30年，將提高房貸者每次還款的金額，同時使得房貸者在還款期結束後節省利息。以30萬元房屋貸款為例，房貸最長還款期由35年降至30年，如果房貸利率4%，貸款者每月須多付105元。
      另外，分析師繆爾指出，卑詩購房者很大部分的房屋裝修款項，來自以房屋物業為抵押獲得的信用額度（Home Power Line of Credit）。新政策實施後，一些購房者將得不到該信用額度，他們被迫推遲或取消房屋裝修計劃。
      房貸最長還款期的新政策，將於3月18日起實施。繆爾認為，一些擬近期購屋並已經獲批房貸的買家，很有可能搶在該日期之前入市，以期獲得這5%的購買能力，或產生一波刺激買氣的小高潮。
      代理本地金融機構房貸業務、擁多年經驗的房貸經理劉詩絢說，因為新政策只影響購房首期款低於20%的買家，對房市影響不大。她表示，其實各大金融機構針對各類申請者制訂不同審批制度，以控制風險。例如很多本地銀行規定，對新移民房貸最長還款期，一般不超過25年。

      擠掉利用貸款炒樓客
      地產經紀張賀凱就相信，政策調整對房市不會產生大衝擊，但就會有小影響，特別是對首次置業者影響相對較大。對擁有物業資產額比例較高，特別是已經或即將還完貸款而準備換大房的買家，不會有影響。
      張賀凱稱收緊房貸政策顯示政府的用心，即欲遏止房市過熱、國民負債過高，也避免打擊房市。他指很多利用貸款炒樓的投機客，會因政策收緊而擠出市場，反有利房市穩定地健康發展。

Jim Flaherty