道明經濟分析部預測加拿大2011年平均屋價大致維持不變，跌幅少於1%，房屋市場將安全陸。

      儘管遠較美國市場平穩，加拿大現有房屋市場在過去3年亦曾經歷重大起跌，但總算避過最壞情況，不至出現泡沫然後爆破，更似乎已安全陸，較我們3個月前的預測更早了少許發生。
      本年的市場表現，應大致與我們在9月作出的預測相符，全年的全國房屋銷售略低於去年。與此同時，放盤數目較預計水平低，2010年全年的平均房屋價格料將上升約7%。
      自從9月發表預測以來最重要的一個發展，就是道明經濟分析部（TD Economics）以及許多人所預測借貸利率將會調升，因為不明朗因素持續及美國聯儲局推出第二輪量化寬鬆措施而推遲。
      因此，預測明年的房屋銷售和平均價格會較佳。我們提高對全國性房屋銷售明年的預測，不過全年銷售仍將遜於2010年。
      至於價格水平，因為銷售增加，放盤會輕微上升，情況會顯著好轉。我們目前預測2011年的全年平均價格大致維持不變，約有少於1%的跌幅。但另一方面，預期利率仍會上調，因此2012年的銷售會遜於9月時的預期。整體而言，由於積累的需求有限，短期的銷售增加只會令往後的銷售減少。
      在這個背景下，全年平均價格很可能進一步下跌，跌幅為1至2%。加息將對市場搆成壓力，不過經濟有望改善，加上供應的增幅有限，收入和就業改善的進度雖然緩慢，但能夠持續向好，應該可以限制房屋價格的跌幅。

      過度憂慮並不成立
      在2008年秋季全球金融危機處於高峰，令人擔心加拿大會步美國後塵，出現房屋市場崩潰，正如我們一直所持立場，這想法屬於過慮。
      市場在2008年經歷嚴重倒退，二手房屋平均價格(從高位至低位)下跌達13%。但迅速反彈。在2009年7月，即見底後僅六個月，平均價格即回升至衰退前的高位。
      房貸利率處於歷史低位，加上樓价低迷，造就了市場這次前所未見的強力反彈。到了2009年底，平均價格再攀升6%。市場的憂慮隨之逆向發展，變成擔心房屋泡沫正在形成。
      如果2009年的反彈持續更久，我們或許也同意有泡沫的風險。但一如預期，反彈並不持久。銷售於2009年底升至高位，平均價格則在2010年4月見頂。在本年上半年，銷售下跌，抵銷之前的大部分升幅。這正切合我們的觀點，即是2009年的反彈消耗了隨後的需求。與此同時，放盤減少，令市場回復平衡，避免出現急跌情況。至於下半年，市場已又重新經歷一次反彈。

      房貸利率收到推動當前銷售
      與7月的水平比較，銷售於10月累計上升13%。平均價格有輕微上升趨勢。房貸利率跌幅較原來預測更大，銷售也較我們9月時的預測更早喘定，當時我們估計2011年第二季見底。
      房貸利率意外地下調，第三季住宅負擔水平出現自2010年初以來首次的好轉，需求也隨之改善。近日銷售造好看來並非偶然，特別是考慮到所跨越地區的寬度，似乎有多個因素推動銷售，起碼不單是因為卑詩省和安省推出統一銷售稅而引致的波動。

      利率走勢主導發展
      從過去3年房屋市場的起跌來衡量，可見需求對於房貸利率十分敏感。雖然收入和就業情況等其他因素明顯扮演一定角色，從數字分析不難發現兩者的影響不及借貸利率。
      因此，大家應注意利率走勢。再者，我們預測在未來兩年收入和就業方面無大突破，應只是持續輕微增長。具體來說，收入和就業的增長，應足以支持需求，但力度無法達到大幅改善賣方優勢的水平。
      展望未來，我們想強調一點，就是支持我們在9月預測房屋市場會繼續下調的主要因素並未消除，只是推遲了出現的時間，即使說利率仍可能會上調，而上調幅度預期只會有限。
      我們預期2010年底至2011年底期間，利率約上升1%，至2012年底則再上升0.5%。換言之，在2011年上半年之後，我們預期無論是短期或較長期利率，均會同步輕微上升。利率在未來兩年會傾向蠶食房屋負擔能力，不過收入持續增長等其他因素會減輕利率帶來的衝擊。
      對於未來兩年，我們預期房屋負擔能力在30%至32%之間。從歷史角度出發，負擔能力下降的幅度處於可控制範圍，80年代後期房屋負擔能力達40%甚至更高。

      市場將穩定發展
      在各種因素影響下，未來兩三個季度房屋銷售會維持在較高水平，但隨後會開始放慢。房屋銷售放緩的其中一個原因，是市場反彈很大程度因為首次置房者投入市場。
      首次置業人士因為不能依靠物業升值的支持，對於房屋負擔能力，即每月房貸供款相對收入的百分比，因為利率變化而出現負擔能力的轉變，也較現有業主更為敏感。
      對於未來潛在首次置業者，貸款利率稍為改變，可能從原來剛有能力入市，頓變為根本無法負擔。這批人在2009年推動了銷售及價格上升，但當利率無可避免開始上調時，他們的角色便也扭轉。
      隨銷售在2011年開始放慢，而放盤預期有限，我們估計未來數個季度價格會到達短期高位。之後，市場平衡放軟，很可能令2011年底及2012年初出現(從高位至低位)3至5%的輕微價格跌幅，到了2012年稍後價格才會回穩。
      說到底，幸而利率上升趨勢開始時，正值加國房屋市場的放盤及銷售處於相當平衡的狀態。這個平衡並不支持價格急升或大幅調整的說法，市場很可能在利率上調的推動下出現輕微調整，但經濟改善有減震作用。2010年既不是泡沫形成的一年，而根據我們對利率的預測，未來兩年也不會是市場崩塌的年頭。