乍暖還寒的天气，也不能阻止多倫多樓市的火爆，大家搶offer，購產業的心气正旺。在購得如意的房產后，人們都會精心挑選房貸，也難怪，這麼大的一筆債務，利息少一點，就能省下不少錢。但大家忙碌之余，是否有人想過，到底房貸的利率是由誰來決定的呢？是由加拿大政府?釱銀行?釱經濟環境?釱通貨膨脹，還是什麼看不到的上帝之手來決定的？
       其實，這個問題很复雜，我們就以剛剛以核爆方式破滅的美國房地產神話為例展開這個話題。房貸無論由誰來決定，首先必須有資金來源。房貸的資金主要來自資本市場，在資本市場上籌集資金的方式則是發行債券。為了吸引投資者，債券必須提供合理的利息，因此形成了一個有趣的怪圈。像你我這樣的普通人，如果作為投資者的角色，到銀行存款時希望得到越高的利息越好；但同樣的你我，換一個角色，到銀行借房貸時，則希望房貸的利息越低越好。因此，放貸的利率其實是普通人左右手相互博弈的結果。當利息過低時，人們普遍會從銀行取走錢，存款的人減少時，債券發行就成問題，債券的收益必須上升才能吸引投資者，伴隨的是利息的上升。一般來講，房貸利率是与十年期的債券收益為參考的。但是，房貸是有風險的，因此銀行會在債券收益的基礎上附加0.5%以上的利息來抵御風險。
       可是以上只是個過度簡單化的說明，我們沒有考慮政府干預的重要因素。如果市場只是服從私有化制度的規律，根本不會出現美國的房地產大崩盤，從上述分析可以看出，一旦利息降低，就會導致資本市場枯竭，因為普通人不會去存錢。這時發行債券的收益率急劇上升，導致房貸利率上升，將購買房地產的投机者拒之門外。但如此運作，經濟就無法快速發展，就業市場也會停滯，因為房地產不但是GDP增長的重要因素，而且能提供很多新的就業机會。
       為了促進經濟，改善就業市場，政府必須進行干預。其中最重要的手段就是人為的壓低房貸的借貸成本，美國政府以擔保兩房的形式為房貸市場提供流動性。有了兩房的擔保，美國的房地產貸款就以債券的形式賣給許多机构投資者，包括各國政府。正是因為有了全世界的買家給美國埋單，美國政府則毫不費力的以其潛在的影響力作為擔保，利用兩房的半官方擔保為美國的普通百姓借來無窮的資金，美國人才可以無限的享受低利率的房屋貸款，從而促成了美國歷史上最大規模的房地產泡沫。
       2008年金融海嘯后，美國政府保證將無限的為兩房注資，從10億美元的首期資金開始，迄今為止，美國政府用納稅人的錢為兩房補貼了共計1270億美元，而与其承擔的巨額債券相比，這只是九牛一毛。美國財政部為兩房擔保的債務負擔最高達10.7兆美元。這种政府行為，自然引發了公平性問題。對于納稅人來講，他們的稅金本來應該用于公用事業的發展，卻被用來補貼無法償還房屋貸款的低收入購房者，顯然是不公平的，因此怨聲載道。
       以目前的美加市場情況看，明明應該加息，卻人為壓低利率，造成房貸市場的嚴重失衡，資金供給的缺口都由政府承擔，并且將債務社會化了。這种政策無疑最大限度的鼓勵人們不負責任的投資房地產市場，容易促成資產泡沫。但政府只能通過購買房貸壓低短期利率，卻無法控制長期利率，目前大多數投資者，其資金几乎只用于購買短期國債，超過一年期的都很少見，基金經理為了控制duration風險，也將資金集中在短期國債上，而長期國債市場由于門可羅雀，其收益率其實在不斷上升，遲早會抬高五年期以上的房貸利率，最終影響到短期利率。
       總之，我們的房貸其實是自己左右手的博弈而已，每個人都慎重行事，房地產市場和經濟就可以穩定發展，如果每個人都以最大限度的攫取為目的，房貸市場最終會遭殃。維護秩序良好的房貸市場這個公用資源，其實人人有責，當公用的水源和植被喪失時，我們就只有与沙塵暴為伍了。