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選購樓房 Buying A Home

    營造安樂窩是每個家庭最重視的事情，在進行的過程當中，需要尋找的資料以及考慮的問題非常多，比如﹕樓房的所在地區、建築方式、面積大小、屋齡長短、價格高低、環境交通等等，實在費煞思量。所以，歸根究底，必然需要掌握一些可以幫助您作出抉擇的資料。


物業類型

省內一般出售物業，大致上可以劃分為三種類型﹕現有落成新物業、預訂樓盤及重售單位。現有落成之新物業，經已完成建築實體，只要買賣雙方達成交易契約，業主就可以入住新屋，只是這類出售樓房數目不多，選擇受到限制。預訂樓盤，即所謂「買樓花」，是先交訂金，待預訂樓房建築完成，然後貨銀兩訖。一般發展商為加強買家信心，多數在樓房建築地盤陳列示範單位，以供參觀選購。惟因訂購樓房實際尚未興建或完成，故買家需有心理準備，或者會因為已知或未能預測因素，影響入伙日期。

以上兩種新購樓房，全部業主均受到強制性的安省新屋保險計劃 (Ontario New Home Warranty Program, ONHWP)的保護，新落成的樓房，主要結構有7年的保障。所以每個新樓房單位均須向安省新屋保障計劃辦事處進行登記，繳交按樓價計算之登記費用，然後獲配單位編號。實際運作則是建築商早在樓房動工之前，業已繳交有關費用。

計劃保障，包括各種類型的新樓房，惟獨近年在物業市場上出售，由商廈改變為住宅用途的「新樓」並不入保障之列。

計劃受保範圍，隨樓齡增長而縮減。新屋入伙的第一年屬全保﹔入伙後第二年，受保範圍便開始縮小，受保項目計有﹕地庫、地基或柏文地下停車場滲水﹔電力、水管、暖氣運作出現問題﹔外牆破裂或嚴重損壞，以及觸犯安省建築規例健康及安全條款等。入伙後的5至7年，受保障的就只是樓宇的主要結構缺陷，即是樓房會因結構承受重力受損的物料或手工有缺陷，以致嚴重影響其作為居住用途而已。

安省新屋保障計劃共開設八個辦事處，其總部則位於北約克。
電話﹕ 416-229-9200
免費長途﹕1-800-668-0124，1-877-982-7466
網址﹕www.tarion.com

重售單位，即香港人所謂「二手樓」，若樓宇落成五年以下，仍受安省新屋保障計劃保護，則還可以稱為「新屋」。重售樓房相對售價較低，而且是可供勘察的實體，購買風險比預售樓盤低，價錢亦較實惠。

首次置業電話﹕1-877-9TARION
傳真﹕ 1-877-664-9710
網址﹕ www.tarion.com/home

樓房格式

安省居住物業建築格式，主要為樓房與柏文大廈﹕

平房 (Bungalow)
房屋地段較為闊大，屋齡亦較高，單層建築，起居室及設施大部份集中在一層之內，而且多數是舊屋。

獨立屋 (Detached House)
在一個地段上建築的唯一樓房，對地段有擁有權，與鄰舍距離亦比較遠，在全國數量亦最多。

半獨立屋 (Semi-Detached House)
兩套房子共用一個屋頂，中間只有一道牆壁加以隔開。

連屋 (Link House)
兩座房屋部份相連，如車房與土庫﹔部份則僅在地面上以三合土相連，實質上與獨立屋無異。

鎮屋 (Town House)
三間或以上房屋並列興建，面積通常較獨立屋為小，屋形較長，價格亦較相宜。

柏文 (Apartment)
實際上是多層住宅大廈，在地廣人稀的加拿大數量比較少，出現也比較遲，而且多數集中在市中心。早期柏文層樓及單位均不多，亦大多以出租為主。從七十年代開始，柏文以分契(Condominium)方式出售﹔九十年代以來，這種柏文出售的方式廣受歡迎，交易亦逐年遞增。

物業所有權普遍而言，平房、獨立屋、半獨立屋及連屋業權由業主擁有，包括房屋以至土地﹔鎮屋及柏文則分為共同擁有式 (Condominium)或全屋契式。全屋契式與獨立屋業權無異，業主完全擁有樓房及土地﹔共同擁有式則與個別出售柏文單位一樣，個別樓房或單位為業主所擁有，其他公共地方則為個別單位業主所共有。因此，業主會組成立案法團負責議定決策，而日常事務則委託管理公司代辦，故而業主每月要交管理費，用以支付公眾地方管理與維修之費用。

置業優惠

安省政府目前設有5項鼓勵省民置業安居的優惠措施：

第一項：5%首期計劃
是由加拿大按揭及房屋公司(CMHC)提供的房屋貸款保險計劃，合資格獲該公司貸款的置業人士，物業按揭額可高達其價格的九成半，業主只需支付5%的首期。但每月供款不能超過每月收入的32%﹐貸款的最長年期為25年﹐申請人需要證明自己有能力支付通常約屋價1.5%的成交費(Closing Costs)。
查詢電話﹕1-800-668-2642
網址﹕www.cmhc

第二項：RRSP購房者計劃
是置業人士可以從註冊退休儲蓄計劃(RRSP)中，提取$20,000作為首期之用，夫婦二人提取款項甚至可以高達$40,000﹔提取之款項可以分15年攤還。

第三項：土地轉讓稅回扣
按省府頒布的措施，土地轉讓稅(Land Transfer Tax)退款額為$2,000﹔即購買屋價在$227,500以內之新建樓房自住之業主，可獲100%的退稅，如屋價較高者，則須繳付退款之差額。惟欲享受此項退稅之新樓房業主，必須符合以下條件﹕年齡在18歲或以上﹔從未在世界上任何地方擁有物業，而其配偶與置業者共同生活期間，亦從未擁有物業﹔購入之新樓房必須為業主之主要居所。

第四項：GST新屋回扣
向建築商購買全新或完全翻新過的房屋、自己建造一間房屋或進行大幅度的裝修、大型加建工程、房屋於火災後重建等﹐均可獲得GST部份回扣。如果房屋GST稅前價格在$350,000或以下﹐買家所付6%GST中﹐可申請退回36%﹐最高至$7,500﹔新屋價格在$350,001至$450,000﹐回扣率會按比例遞減﹔$450,001以以上的房屋﹐不能申請這項回扣。

第五項﹕CMHC買房及改進工程計劃
該計劃讓買房者可以一次性借到足夠作買房及裝修用途的費用。申請人必須有借貸總數的5%作為按金﹐而且要有固定收入。

交易須知

首次置業可能出現的費用
- 房屋首期
- 按揭保險
- 土地轉讓稅
- 房屋交易稅(多倫多市)
- 律師費
- 產權註冊費
- 新舊屋主交接費用
- 房屋測量、驗屋費
- 每月按揭費
- 地稅
- 物業管理費
- 房屋維護費
- 房屋保險
- 搬家費
- 裝修費
- 家俱添置費

安省一般樓房買賣，多數透過經紀進行，雖然經紀費用需由賣家支付，但卻可以享受他們具備的專業知識及服務，免卻許多麻煩周折，甚至因小失大。經紀佣金比率平均為6%，由買賣雙方經紀對分。

亦有小部份業主自行出售房屋物業，雖然可以省掉經紀佣金，但是卻必須用心費神，處理種種交易細節，尤其議價、訂立合約、繳付訂金以及有關法律問題。無論委託經紀，抑或自行買賣，將買賣契約交律師審閱是必須步驟。除非您對契約內容完全了解，否則不應貿然簽署。因為契約一經簽署，便成為有效法律文件。簽約前交律師審核，作出適當的修訂，才可以確保自己的權益。當然，如果您擁有一些樓房買賣的基本法律知識，出錯的機會亦會相對減少。比如業權的調查，責任落在買方律師，所以買賣合約上須有查契日期，買方律師若在查契時發覺業權有問題，必須在查契日期內提出修正要求，故此，一般將該段日期定為30日。

重售樓房就要預備有效的測量圖則，以能清楚顯示樓房地段及外牆線、所有建築物及籬笆，和有測量師姓名、簽署及日期為合。律師取得圖則後，方可調查房屋是否符合法例、地段尺寸是否與買賣合約相符，甚或是否有「違例建築」等等。此外，在物業交吉期間，買方如有遠行，出發前須通知律師，並準備授權書，交託授權人處理有關文件及事宜。

繳付訂金

買賣雙方簽署協議書後，買方便須繳付訂金。訂金數目並無明文規定，亦視乎物業類型而異。預售樓花，按個別發展商要求而定，一般為屋價的10%至15%﹔重售樓房，訂金則由買賣雙方議定，應以雙方滿意為標準。

繳付訂金之後，若要改變決定，亦有政府規定可以依循。買賣物業如屬共管式樓房，規定有10日「冷靜期」，期內買方欲撤消交易，取回訂金，可以無需提出理由及負上任何責任。然而，上述法例並不適用於非共管式的新屋或重售住宅物業﹔即使買家放棄訂金，仍然對所訂契約負有法律責任，發展商或賣方依然有權向買方追討損失或賠償。

買方也可以在買賣契約中，要求列明有權退訂條款﹔常用的條款是買方要獲得銀行貸款、滿意驗樓報告或成功出售現有物業才履行合約，否則有權取消交易。

樓房檢驗

無論購置新舊樓房，最好還是聘請專業驗樓師進行詳細檢驗，確保安全。不過，安省政府並未規定房屋檢查員需領有牌照，故此聘用之時務須小心為上。目前為大多市提供驗樓服務的人士，主要類別計有﹕安省專業註冊工程師、註冊建築師、特許測計師、加拿大房屋按揭公司 (CMHC)督察、安省新屋保障計劃(ONWHP)督察及建築商等，前三者的服務水平有專業協會監管，故而可靠程度亦較高。

部份驗樓師使用美加驗樓師專業學會驗樓表格，例如﹕美國驗樓師學社(America Society of Home Inspectors, ASHI)屬會驗樓表格，或加拿大省會專業驗樓師學會(Provincial Association of Certified Home Inspector, PACHI)表格，驗樓報告較為全面及可靠。至於檢驗的項目，新屋注重樓房是否按照合約的圖則、材料及款式建成﹔舊樓還要兼顧樓房結構是否安全，甚至內牆是否有蟲蟻為患。若發現任何問題，可以在收樓之前，要求改善。

樓房按揭

不少置業人士喜歡採用分期付款方式繳付屋價，這樓便需要到銀行辦理預先批准按揭。銀行會根據申請人的經濟情況，銀行存款及信用紀錄，擬定「預先批准按揭書」，使申請人知道獲批的最高貸款限額、利率及按次還款數目。其中按揭利率的有效期，是由簽署「預先批准按揭書」當日起計60至90日，視乎個別銀行而定，期內即使按揭利率上升，申請人仍可按照原有簽定履行合約﹔惟若利率下降，則申請人可享用較低之利率。至於樓房按揭的詳細情況，請參閱「個人財務」有關部份。

房屋保險

自住房屋為一般家庭最重要資產項目，多數會購買保險以策安全﹔若房屋需要向銀行按揭貸款，則更須呈示保險證明，才會得到批准落實。房屋保險種類較多，不過一般業主多數購買其中兩類，就是基本保險或全保。基本保險只是投保房屋及指定項目﹔全保則包括房屋、屋內財物及第三者保險。

保費方面，基本上按照樓房屋重建費用而定，考慮的因素是樓齡、面積、建築材料、設備等﹔若房屋用料特別或設備新奇，則投保前宜委託專業樓房估價員為物業評估價值，然後決定保額。保費方面，自住房屋保費較低﹔出租或分租則會被調高。投保房屋若改變用途，須立即通知保險公司，否則一旦有事故發生，保險公司會以房屋用途與保單所列並不相符，拒絕賠償。


租住房屋 Renting A House

置業安居是人生大事，故此許多新移民在投入加國生活初期，不會貿然作出買屋決定，於是便得先租住房屋，待熟識環境以後，才考慮購置樓房。

租客保障法 Tenant Protection Act

安省租客保障法明文規定業主及租客各自享有的權利和應盡的責任，其適用之樓房物業，包括﹕柏文、鎮屋、房屋及流動屋(Mobile House)﹔「根據租客保障條例，無論業主住客均不能擅自推翻彼此之間所訂立之口頭或書面協議。住客一旦遷入租住單位，其權利即受法例保障。雖然租約可以口頭或書面約定，但以書面協議之保障為佳。」

私隱權條例

租客除受租客保障法保護外，其私隱權還亦會受到法律的保障。業主未得租客同意，不得擅自進入其已出租物業﹔若有需要，須於24小時之前以書面通知租客，並寫明進入單位之目的及時間，及獲得租客同意，方可入內。不過，在緊急情況之下，以上規定暫不適用。

預繳按金

一般業主會要求租客遷入出租物業之前，繳付首月及最後一月租金，後者可視作按金，住客可要求業主在持有按金期間，按銀行存款利率計算，支付按金利息。

提早終止租約

租約期限未滿，而業主住客任何一方欲提前終止，都必須雙方同意，才可以避免爭執﹔否則，問題將難以解決。不過，雙方都有一些常規可以遵循。

租客若想提早終止租約，應及早通知業主﹔如若業主拒絕要求，租客可另覓租戶，並要求更改租約上租客名字，否則仍須履行租約。租客如果一走了之，業主有權追討租約未付租金。業主若要提早終止租約，收回物業，亦須徵得住客同意，否則要交由法庭裁決。下面是一些業主提出，而法庭又比較容易接受的提早終止租約理由﹕
租客故意或疏忽損毀租用單位﹔
租客滋擾他人，包括其他租客或業主﹔
租戶居住人數太多，導致居所過份擠迫﹔
租客行為怪異，影響他人安全﹔
租客利用租住單位進行非法活動。

租期屆滿

租約期滿，新約尚未達成，租客仍可照舊約租住單位或無需提出理由而遷走﹔但業主若要租客遷走，則必須有充分理由及以書面通知租客，不能以租約期滿為理由，要租客覓地他遷。一般業主不予續約的理由如下﹕
收回出租單位自用，包括供業主父母、子女居住﹔
租客經常遲交或欠繳租金﹔
租客租住單位由僱主提供，而租客之僱佣合約期滿。

租賃房屋審裁安省設有租賃房屋審裁處(Ontario Rental Housing Tribunal)，負責仲裁一切租賃房屋問題，無論業主住客，遇有租務問題，可往尋求協助。電話號碼﹕1-888-332-3234，416-645-8080
互聯網址﹕ www.orht.gov.on.ca