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保護你的房屋產權
( 2008-07-31 )



雖然加拿大有嚴謹的法律,但長者格特爾的房子居然被人盜賣了。市民因此擔憂,不知道怎麼樣才能保護自己的房子。

    最近,70多歲的烈治文長者格特爾(Norman Gettel)的房子被騙子盜賣,並被拿走抵押貸款60多萬元。報案後,格特爾雖然追回了房屋產權,但卻需要承擔每月2600元的銀行供款。案件披露後,怎樣防止房子被騙賣,成為業主非常關心的話題。

把產權放入“保險箱”
      你的房子產權安全嗎?這個問題讓業主們平添擔憂。從格特爾的房子被騙賣到現在,為了保護自己的產權,到卑詩省田土廳申請產權證副本的業主增加了三至四倍。電話查詢產權證副本問題的人也增加了15%-20%。業主們和專業人士如何看待和防範房屋被盜賣的風險?
  房屋產權詐騙案件發生後,防產權被騙成了很多人關注的熱門話題,很多業主電話查詢產權安全問題,為防物業遭到盜賣,辦理產權證副本的業主較平時大幅增加。他們都在問:產權詐騙是否會發生在自己頭上?
業主:對產權有點不安
  在房屋騙賣案件被媒體披露後,記者采訪了幾個在大溫地區擁有房產的業主。前年在烈治文購買了一套公寓單位的梁女士說:“我看到報紙上披露的房屋騙賣的消息後,很震驚,我本來以為加拿大的房屋產權是不會出問題的。”她平時是在網上看新聞的,那天一看到這個消息,就專門買了份報紙細心研究。看完後,有一點放心了。根據專業人士的分析,騙子對有貸款的或是幾個人聯名的房子興趣不大。梁女士的房子還有很多的貸款未還完。
  在溫西擁有一座獨立屋的Daniel說:“那天看到報紙上的消息我嚇了一跳,馬上把文章看完,還和同事們討論了一番。不過,我的房子雖然已經供完了,但房產證是與太太聯名的,騙起來可能有難度,而且我還抵押房子貸了點款裝修。”所以,他也認為自己的房子產權比較安全。
  已經供完公寓貸款的Jenny說,她一直在追蹤關於房屋騙賣的報道,還和朋友們探討了解決的辦法。她說,一般來說,解決的辦法有三個,一是考慮辦產權證副本;二是辦產權保險;三是將房子抵押貸款,貸而不用,若騙子要賣房,還需要到銀行解除條件,增加了難度。她會在這三種辦法中選一種,增加自己房產的保險系數,只是最近太忙,還沒去辦。

被盜物業一元遭賣掉
      因遲遲未收到物業估價單,而揭發房屋已遭騙賣的烈治文居民格特爾(Norman Gettel)懷疑,業權登記程序電腦化,令到騙徒有機可乘。
格特爾在今年1月中,因未有收到今年的物業估價單,致電卑詩物業估價署(BC Assessment Authority)查詢時,估價署職員告訴他,物業已不再屬於他。格特爾其後前往田土廳(Land Title Office)查證,從登記文件中發現,屋子已在去年6月售給另一人,而買家也透過銀行借去40萬元的房貸。
格特爾立刻向烈治文皇家騎警報案,並透過法律程序,要求取回業權。
      事發至今已近半年,他已花了1萬元的律師費,雖然法庭已指示田土廳,把業權發還給他,但那40萬元的房貸,至今仍未清楚該由誰來負責。格特爾對記者說,他是不會支付銀行每月2,600元的供款的。
今年11月就滿70歲的格特爾表示,他在1992年供滿房貸,之後即親身到二埠的田土廳,申請把房貸條款從業權上除去,手續一點也不兒戲。物業登記現在已經全面電腦化,負責登記業權和房貸條款的一方,可以網上辦理手續,相信這樣就讓騙徒有機可乘。
      格特爾指出,銀行方面在批核登記之前,如果跟足手續,致電或者發信給賣家查核,又或者認真核對地契舊登記上的簽名,就可以避免騙案發生。他懷疑由於業權登記上只有他一人,騙徒以假身份來行騙也較容易。
事發後,格特爾從田土廳取得物業轉售的登記文件,內容顯示,在去年6月,賣方以一元出售房屋給另一人,理由是Natural Love and Affection;據他所知,以這理由售賣房產,雙方應是親屬關係,不過,這點該由誰來查核,卻不得而知。

田土廳:可申請產權證副本
  卑詩省田土廳(Land Title Office)的史密斯(Ian Smith)表示,當局有非常完善及安全的保護產權系統。過去18年來田土廳處理了1500萬宗產權交易,只有兩宗涉及詐騙。他認為業主不必過度緊張。
  史密斯建議對目前的保障系統不放心的業主辦房屋產權證副本(Duplicate Land Title Certificate),在申請副本後,如果業主要出售房屋、轉名或把房屋借貸給銀行時,都需要提供房屋產權證副本,因此如果業主自行保存副本,不法之徒無法進行上述行為,業主可以保護房屋產權。
  他表示,如果房屋仍然有按揭和寫有出售協議,業主就無法申請房屋產權證副本,只有無按揭及其他借貸時,才能申請。一旦副本發出,就不能對業權登記作出任何改動,直至該副本交還田土廳為止。
  他提醒業主如果選擇自行保存副本,一定要把副本放置安全地方;如果遺失則無法把房屋出售、轉名或借貸,同時還得花費金錢和時間補救。

辦產權保險 可防萬一

  怎樣保護自己的產權安全?記者采訪了成鶴鳴律師。成鶴鳴律師說,烈治文居民格特爾的房子被騙賣事件,是騙子盜用了事主身份騙賣了房子。在卑詩省,產權證可從律師事務所及網上的房地產數據庫申領。從網上的數據庫中,也可以看到房子的業主是誰,有什麼樣的權利等。如果要改動產權證的名字,通常律師、公證人或政府,在業主的授權下,才有這個權力。她認為,冒名賣第三方的房子,業主自己住在房子中時,不易發生。冒名貸款則難以絕對避免。談到保護自己的房產免遭騙賣,她說,對作假的身份證件,律師、公證人並不能絕對辨認。申請產權證副本也不一定是好辦法。她說,副本也有可能遺失或被偷走。最好的辦法是辦產權保險,這樣在發生被騙賣的情況時,可受到全額補償。
  當記者問起為什麼被騙業主格特爾在警方確認他被騙賣房子後,仍需負擔被騙的貸款時,成律師說,業主不能免除責任,是因為銀行是第三方善意貸款人,受法律保護。她舉了個例子,如果有人偷了車賣給別人,如果買車的人不知道車子是偷來的,買車人是受保護的。即使案子被偵破,也不可強行讓買車的人將車子還給原車主。在加拿大,法律是保護善意的購買人的。

地產經紀:業主不必太擔心

  談到最近發生的房地產騙案,地產經紀Haidy Lu說,卑詩省的房屋注冊手續很嚴格,這種案子很少會發生。買家也不必太擔心買到騙賣的房子。如果在市場上看到該賣50萬的房子賣了30萬,就要小心購買。如果是正常價位的房子,則不必太擔心。
  地產經紀陳素芬指出,要防止房屋土地被冒充身分盜賣或遭人假冒身份申請房貸,可購買所有權狀保險(Title Insurance)。該保險可以保障業主如因受欺騙、偽造文件、所有權狀失誤、測量圖問題,或人為過失而導致交收延誤、不能成交或數年後發現所有權狀出現問題,都可獲賠償。她說,業主還可以自費到田土廳取得房屋證副本自行保管,而卑詩省田土廳有了申請副本的記錄,可保障房屋或土地不會遭到盜賣或被用作向銀行取得房貸。
     陳素芬說,卑詩田土廳規定,屋契在轉名的過程中,買賣雙方是要在律師或公證人監管下簽名及蓋印章,既有第三者確認交易毋誤,交易便是合法。田土廳是不會核對簽名的。業主為了保障自己,在交易過程中,最好向賣方索取兩張有照片的證件以證明對方身份。
房貸經紀:專業人士要有責任感
  怎樣防範假冒業主騙貸的案件?Smarty Mortgage老板Michelle Feng說,房貸經紀要負起責任,對客人一定要認真地確認身份。熟悉的長期客戶當然可確認身份,對不熟悉的客人,如果來對房屋做再貸款(Refinance),一定要他出示一至兩份身份證明文件。還要簽很多文件,並確認簽名。他們對客戶會一對一會面,如果發現疑點,會問更多的問題,請他提供更多的身份證明。
  她認為,認真確認貸款的客戶是否是真正的屋主,是房貸經紀的責任。需要專業素質,也需要職業操守。

假冒買家或賣家借房貸
    近年在本國發現的常見房屋詐騙手法,是騙徒假冒屋主或合謀假冒賣家和買家,一同詐騙銀行房屋貸款;也有騙徒針對無房貸物業下手,再利用物業向銀行申請房屋貸款。
    手法一:受害人在不知情的情況下,被騙徒取得個人資料。騙徒偽造受害人資料後,與同黨配合,由一個騙徒冒充屋主賣屋,另一個假冒買家。由買家向銀行申請房貸,用於買屋,得到房屋貸款後,雙方逃之夭夭,而屋主則完全不知房屋被賣,還要付騙徒留下的房貸。
    手法二:租屋的騙徒冒稱是屋主,把房屋賣給同黨。該同黨提走房屋貸款之後,立即消失。
代表案例:安省89歲長者雷維克茲基(Paul Reviczky)在妻子去世後,一直居住在離自己物業幾公里外的柏文中。他把自己價值40多萬的物業出租,用來資助他在匈牙利的親屬。但在2005年,從事地產經紀的鄰居告訴他,在查閱文件時發現,雷維克茲基的物業已被出售。
    經警方查證,騙徒就是雷維克茲基的租客,他們編造了一個名字,以孫兒的名義盜用雷維克茲基的簽名,簽署委託書,從而出售房產。但雷維克茲基表示,他根本沒有孫子。最後警方指出,假冒雷維克茲基的騙徒,以雷維克茲基的名義,把此物業以45萬元的價格,賣給一位名叫Pegman Meleknia的買家,新買家以此申請了33.75萬元的房屋貸款之後,雙方消失。
手法三:騙徒假裝租客租屋,經過一番瞭解後,假冒屋主,用租住的房屋向銀行申請房貸,得到房屋貸款後消失,而真正的房東則毫不知情。
    代表案例:業主霍思恩(Hawthorn)把他的房子租給一個自稱曼寧(Manning)的男子,該男子繼而成功令到銀行相信他是業主,並批予這位偽冒的霍思恩一筆30萬元的房屋貸款。而真正的業主霍思恩,直到發現銀行在他的房子門外張貼業權回收通知書後,才如夢初醒。
    2005年4月,當時業主所委託的物業代理跟一個自稱曼寧的新租客簽訂租約。
    當時,租客提供了一切有關其身份、職業及入息的書面證明。甚至預繳6個月的租款及一筆可觀的按金。然而,實際上這位自稱曼寧的男子,並未曾入住過該所房子,他只是偶然造訪並選擇性地收集一些寄給霍思恩的郵件。該些文件,卻成為他日後盜取霍思恩身份之用。
    隨後曼寧假冒屋主,向銀行申請房屋貸款。經銀行核實後,該房子並未作任何房貸,同時曼寧也能提供文件證明其身份,隨即把房屋貸款貸給曼寧。
    成功騙過銀行之後,曼寧又以霍思恩的名義開設了一個戶口,把房屋貸款存入該戶口,再以現金提取了全數款項。而銀行沒有按時收回還款後,只好把該物業凍結。

罕見案例 烈市首宗
    烈治文皇家騎警發言人巴斯拉(Nycki Basra)表示,產權詐騙並不常見,類似格特爾的案件非常罕見,是烈市首宗案例。
    她指出,皇家騎警正與各方協力調查,因此不便對此發表評論,但此類案件不屬於重大案件。
巴斯拉指出,對於此類產權詐騙,皇家騎警會以一般的身份詐騙案處理,從各個方面收集線索。她認為,要避免的最好方法,就是市民要加強自我保護意識,經常查看各類單據證件,同時對於個人資料也要保護好,不要輕易泄露,以免成為不法分子的目標。

防騙三招 麻煩也值得
    華人消費者協會投訴部負責人陳作人表示,該會並沒有收過類似產權詐騙的投訴,但民眾應該有自我保護意識。他建議三招防騙策略,雖然有些麻煩,但總好過讓事情發生。
第一,每個屋主必須把買屋時的所有法律文件完整保留,文件最好影印一份,把影印本留在家中,原件可放在保險箱內。該法律文件可以證明該屋屬於原屋主。
第二,買屋時在田土廳登記時,可要求律師在登記文件中加句“該房屋如果未經我個人同意不可變賣”的字樣。這樣可以避免成為騙徒的行騙目標,同時在房屋被轉賣時,田土廳也會特別留意是否為屋主本人在進行轉賣。
第三,屋主最好每3個月親自前往位於新西敏市的田土廳去查證自己的房屋情況。只要是屋主本人查證資料,費用免收;屋主最好攜帶地稅單據以證明。
     雖然3個月一次較為麻煩,但為了避免發生騙局後更為麻煩的事情發生,提早預防較為重要。
而3個月一次查看,可以讓屋主獲得最新的房屋資料,如果真有騙案發生,在3個月的時間內也很容易追查。如果屋主確實嫌麻煩,也可以花錢聘請律師或者公證人,進入田土廳的電腦系統中查證。同時定期查看的單據,也可以作為日後的憑據,讓警方知道在哪段時間內該房屋仍然屬於原屋主。

信件容易泄露身份
      在大多數的房屋詐騙案中,騙徒都是盜用受害人的身份資料,用以簽署相關文件,而很多情況下,受害人都是在不知情的情況下,遭不法分子取得身份資料。有民眾表示,由於時常有信件送錯地址,或是已經搬家,但沒有把地址更新,都使民眾收不到信件,給不法之徒有機可乘。
      居住在烈治文的范先生表示,他現居住的柏文單位,經常收到不屬於他的信件。由於他所租住的單位曾經租給多人,因此,每次收到的信件都有三四個不同名字。他曾試圖把這些信件交給房東處理,但房東也表示無法找到以前租住的人。范先生每次只好把信放在柏文中的收信室,寫上該人已搬出的字樣,退回給加拿大郵務公司。



特爾指田土廳文件說,上面顯示,房屋以1元成交,賣給另一人。

房屋遭盜賣的消息令大溫地區的一些業主感到不安。

大部分業主相信卑詩省的房屋交易系統。