相信沒有一個人會接受﹐自己買的商品是件次品。移民曹女士去年圣誕節前在多倫多市中心買下一幢房子﹐房子交接完畢﹐曹女士就去度圣誕大假。不料回來后發現新買的房子整個地下室被水浸泡著。令曹女士難以相信的是﹐她早先已經聘請了最貴的驗屋師仔細勘查過﹐但無情的滲漏令她遭遇損失。出現這种情況﹐究竟是誰之錯呢﹖

記者/李海濤

    曹女士在接受《加拿大都市報》記者采訪時表示，2007年11月，她在downtown 看到一所心儀的房子，臨街的商業房价格不菲。她本人希望在那里開一個中醫按摩針灸診所，考慮到地理位置优越，她猶豫再三還是決定買下那所房子。簽單之后，很快就成交了，雖然房產只有20多年，一向謹慎的曹女士還是覺得要找驗屋師驗一下才放心。請驗屋師時她想找一個會說國語的，這樣交流就不會有問題，房子有問題也不至于听不懂專業術語。至于价錢，她認為价錢越高一定越好。于是在眾多廣告之中，她毫不猶豫地選擇了价格最高的華裔驗屋師L。

驗屋師走過場  新房子上下漏

    2007年11月16日下午，驗屋師如約到場。經過兩、三個小時的驗房，驗屋師對她說，這個房子很新，除了一些小毛病需要修理之外，其他沒什麼問題。得知這個結果之后，曹女士心里很踏實。

    第二天正好是周末，她就帶著全家人去看新房子。曹女士的媽媽發現通往地下室樓梯口的一張地毯有點歪了，就試著用手去扶正地毯，卻感覺地毯有一些沉重。她掀開地毯，發現地面木板有一個巴掌大的浸漬印。于是曹女士馬上打電話給驗屋師，希望驗屋師能夠再來看一下。驗屋師听了她的描述，說自己沒有時間，而且也沒有來的必要性，讓她再觀察觀察。驗屋師還說，那個印記可能是鞋子帶進來的雪化了的緣故。

    一周以后，曹女士又打電話給驗屋師，問他那間屋子是不是有漏水的問題。驗屋師再三強調那是絕對不可能的，而且還說她有點大惊小怪，過慮了。房屋的交接是在去年12月21 號，交接之后曹女士就沒再去看，等到圣誕節回來以后（12月30日），她滿心歡喜去看新房，卻惊然發現整個地下室被水泡著，滿屋都是霉臭的味道。她的第一反應就是屋子漏水了，她赶快打電話給驗屋師。對方方表示現在正在工作，讓她晚上再打電話。晚上8點左右她又打電話過去，剛開始，驗屋師一直強調這和他沒有關系。

    曹女士表示，她現在不是討論是誰的責任，而是怎樣解決問題。驗屋師讓她拍一些照片傳過去，隨后商量解決方法。由于他比較忙，就又要求曹女士自己把水擦干，找找漏水的源頭。曹女士表示，當時她父母听了以后很生气，就打電話給驗屋師，希望驗屋師無論如何抽時間親自來看一下。因為不管怎麼看，家人都不是專家，也找不出問題的所在，如果真的有本事當初還請什麼驗屋師呢？在她們的強烈要求下，驗屋師答應三天后來看一下。在驗屋師來之前，她自己扒開衛生間已經松動的瓷磚，瓷磚下面是發霉發黑的腐蝕木頭。与此同時，她也給補漏公司打電話，希望他們也能來看一下。三天過后，驗屋師終于來看了看實際情況。他表示他本人對此感到很抱歉，也很積极地找到了漏水原因。補漏公司的人隨后也到了，一進入地下室他們就說，這個屋的霉味太大了，漏水應該很久了，絕不是一天兩天的問題，但表示因為當時天气太冷，不能進行補漏。

    曹女士咨詢驗屋師如何解決這個問題。驗屋師表示雖然這件事情他感到很抱歉，但是他是沒有任何責任的，并拿出一大堆資料來表明自己沒有責任，最后驗屋師稱只能退還驗房費，就權當她當初買房的時候沒有請過驗屋師來驗房。還要求她在收下退還費用的同時，在一張他事先准備好的文件上簽名。

    曹女士表示不同意。驗屋師說，他已經盡最大努力，只能做到這一步了。

    事到如今，曹女士的新房子的地下室一直被水泡著，一片狼藉。在不得已的情況下，曹女士找人清洁了地下室，拆除發霉的地板。但漏水仍然源源不斷地沿著外牆流入地下室。她每天早上上班的第一件事情就是抹地板，一天至少能從地下室擠出5到6桶水。

    俗話說禍不單行，到了今年2月，樓上的兩個房間又開始漏水，每天都要用盒子接水來應付。這些問題在驗屋師驗屋時，都沒有說存在問題。面對將責任推得一干二淨的驗屋師，曹女士不知道到底該怎麼辦，請了驗屋師還是問題不斷，究竟誰來負這個責。

安省有規例  驗屋非保險

    記者找到了當時給曹女士提供驗屋服務的驗屋師L，据L稱：他已經被這件事情搞得焦頭爛額了。曹女士不斷威脅他要四處投訴，甚至到网上敗坏他的聲譽。他認為這些都是因為人們對驗屋師這一職業缺乏了解所造成的，他向記者出示了《安省驗屋師操作標准》等一些文件，解釋驗屋師的檢驗是有限的，責任也是有限的。

    L用了一個很簡單的例子來說明這個原理，他表示驗房就好比一個人去做常規的体檢，頂多也就是驗驗血，絕對不會做核磁共振和CT之類的檢查。体檢查出來的僅僅是一些普通的疾病，醫生會根据這個結果提出一些建議和忠告。一些重大疾病是看不出來的，如果病人說后來有癌症了，從來沒有听說過要做体檢的醫生為他支付所有醫療費，這顯然是不公平的。對于記者提出“驗房究竟驗什麼”的問題，L表示驗房就是驗那些可以看到的東西，驗屋師不能挪動放置的家具設備，不可能拆牆挖地。驗房主要針對那些构成房屋的最重要最基本的系統、构件和設備，主要包括：室外、屋面、室內、結构系統、供配電系統、給排水系統、暖气系統、冷气系統、保溫及通風系統、壁爐及火爐。

    《安省驗屋師操作標准》中就詳細羅列了哪些項目需要檢查，哪些項目需要描述，哪些項目不需要檢查以及應該怎樣報告。安省驗屋師協會（OAHI） 要求并監管其會員驗屋師執行這個標准。這個標准沿用至今已近二十年，經過不斷修改完善，被實踐證明是一個能夠滿足顧客需要，在2至3小時內可以完成的，比較現實可行的標准，已為社會所廣泛接受。這個標准從該協會的网站下載：www.oahi.com。

    根據《安省驗屋師操作標准》，以下內容不包括在這個標准中 ：電話系統、保安系統、電視 Cable （以上都由專業公司提供服務和維護）、白蟻、水質量、空气質量、環境危害評估等（如氡气、有毒害气体、電磁場危害等）。這樣規定的原因是因為上述問題發生的机率較小，也或是因為需要特殊的專業訓練和設備，或是因為需時太長無法在2至3小時內完成。但是驗屋師也都具備一定的相關知識，遇到涉及上述問題可疑情況，會提醒顧客找專家做進一步的檢查。

    L向記者強調，驗房是通過視覺觀察和一般性的操作，并借助于一些儀器設備，對房屋各主要系統及其构件的當前狀況進行評估，這就決定了其局限性。這种局限性主要表現在：

    隱蔽的問題、沒有任何外表跡像的問題難以被發現。驗屋師沒有特异功能可以看到牆內的情況，目前也沒有成熟的技術手段可以做到這一點。在現實操作中，驗屋師沒有也不可能把牆体、吊頂、地面打開來看；不可能把所有的家具、雜物都移開來看；有些地方可能被封閉了，如閣樓的入口被釘死了，驗屋師根本去不了。再比如在冬天，可能無法看到被雪覆蓋的屋面。或者，屋主事先有意地精心地對一些問題做掩蓋；還有一些問題的出現具有階段性或周期性（如漏水、潮濕只發生在下雨、化雪時），驗房時可能一點跡像也沒有，只有住在里面一段時間后，才會逐步發現。

    此外，驗房報告只反映驗房當時的房屋狀態，驗屋師無法預測一些构件或設備將來何時會出什麼問題。這就好像任何一個汽車技師，無法預測一個汽車哪一天會發生什麼問題一樣。

    驗房工作還受時間的限制。對于一般房屋，可以被各方所接受的驗房時間約2.5到3個小時。如果在一個衛生間內耗費半個小時，當然會發現更多的問題，那麼整個驗房可能需要兩天。如果我們把室內所有的家具雜物、衣櫥內所有的衣物、牆上所有的懸挂物、地面所有的地毯都移開來看，當然會發現更多的問題，那麼這個移開和放回的過程可能就需要一天，但屋主根本不會同意這樣做。

    從另外一個角度上說，驗屋師是通才不是各個專業的專家。從嚴格意義上來講，要對房屋作出准确、權威的鑒定，應該分別請建筑師、土木工程師、水專家、電專家、冷暖气專家、屋面專家對各自的專業作出鑒定。這不但要花費許多金錢和時間，在現實生活中也不可行 。

    正是基于以上的局限性，所以說驗房不可能發現和預測所有的問題，也不是一种擔保或保險。但不等于說驗房沒有作用，它能最大程度地讓顧客避免風險。是一种花錢較少、切實可行、被廣泛采用的了解房屋當前狀態的方法。在驗房的過程中，屋主可以從驗屋師那里了解很多房屋的具体信息，也會了解到很多保養知識，這些也是驗房的一個重要方面。

    談到曹女士的個案，他表示上述所講的，就是一個背景資料，驗屋師是盡可能多地發現問題，但不是保證發現所有問題。對于曹女士的個案，他已經當場表示歉意和同情，他本人對此也很難過。基于個人良心考量，他已經決定退回驗房費用，但是曹女士沒有接納。實際上，在驗房之處的驗房合約上已經很明确地寫著，驗屋師對出現問題最大的賠償就是退回驗房費用，畢竟驗房不是一种保險，只不過是幫助屋主發現更多問題。驗屋費用僅僅是驗屋師的勞務費，而絕非房屋狀況的保險費。

    目前擁有安省驗屋師協會牌照的華裔驗屋師僅有6名，其中講國語的4名，講粵語的2名，可以說并不算多，當然沒有牌照卻活躍在市場上的有几十人之多。驗屋師L表示，他是真正注冊的驗屋師，這個注冊本身就是一种職業的保證，安省驗屋師協會有嚴格的操守標准去要求注冊會員，如果顧客對驗屋師的服務有异議，可以向該机构投訴，沒有注冊的驗屋師則不在監管之列，也就是說有可能再也找不到對方。

    因此他也希望曹女士如果真的有意見，可以向該協會投訴，如果在网上隨意散布個人信息進行詆毀，不僅對他來說不公平，也是一种違法行為。他表示，每年他要驗的房子很多，不是所有房子都可以100％發現所有問題，對于一些大的過失，他會主動退款，一些小的問題，希望大家理解驗屋師的行業規則，不能過高期待，這對于他們是不公平的。他也建議，從嚴格意義上講驗屋師不應該叫驗屋，而應該是房屋信息服務，也就是告訴你一些這間房屋的一些內在信息，這可能更為貼切。

驗屋不驗屋  結果不相同

    讀者假如看到上述雙方陳述之后，很多人會產生一种疑問，那就是到底驗不驗房呢？

    一位移民就此發表了自己的分析，按照 “利益”理論，分析一下驗房和不驗房給什麼人開來的利益大，一切就明白。

    首先看驗房誰得到利益最大，首當其沖的就是買家。驗房出發點是維護買方利益的，如果檢查出了大的問題，買家可以不要房子，押金全數退回。否則買下來后，要麼自己花錢大修，要麼將來賣房子時如果別人驗房驗出問題來，該房子就賣不上好价錢。就算查出來是一些小問題，也可以和賣家再一次講价，運气的話，降下來几百上千都有可能。其次受益者是驗屋師，他得到了幾百的驗房收入。

    再看誰利益損失最大，首先是賣家。一但查出大問題，成交告吹，白忙一場。或者查出漏水等毛病而和賣家還价，最后可能少賣几千元，或者花錢再去維修。其次買方經紀。驗房給買方經紀帶來麻煩，檢查出大毛病，成交告吹，辛苦一場到頭來白忙。或者查出一些問題，買主希望和賣方講价，如果不賣力交涉，買家一不高興不取消條件，還是白忙活。

    利益關系最小的是賣方經紀，反正他做放盤，遲早可以賣掉房子而拿到佣金，況且驗房后講价對他的佣金影響非常小，可能就几十元，關系不大。頂多買賣不成再等下一個客戶。

    反過來如果不驗房最大的得益者應屬買方經紀。因為在購房條件中，按揭貸款對華裔買主一般不會出什麼問題。如果驗房這個條件沒有了，合同順利簽署，經紀當然最開心了，就等交割后拿佣金了。將來有什麼問題可以歸罪到當初沒有驗房上。其次賣家也是得益者，少了討价還价的麻煩，順利將房子賣掉，也輕輕松松。

    買家則有可能是利益受損的大戶，如果將來房子沒問題，万事大吉。一旦有麻煩，不知從哪里入手，只能請裝修公司。有道是几十万都花了，為啥當初還省那200多塊。所以還是驗了的好。但在實際生活中，由于雙方期待值的不同，客戶總是希望驗過的房沒有一丁點毛病，因此大部分驗房結果都是成了一种遺憾的經歷。在网上抱怨驗屋師种种不是的帖子不斷產生，而且標題都很刺激，諸如“騙子驗屋師”等等。

    來自大陸的新移民房產經紀許忠明表示，在交易過程中驗屋師對于房屋的檢查結果是有責任的，但是有限的。驗屋師需要對可以看到的明顯問題負責，如果問題很大、很明顯，驗屋師沒有看出來是有責任的。但是如果問題是隱藏的，以后逐步顯露出來的就沒有必要負責。現行的驗屋師都有免責合約，對賠償也是有限的，可能就是驗屋的費用，他從業買賣房屋多年，還沒有遇到過因此打官司的事情。

    不過也不能說驗屋沒有作用，驗屋師在驗屋的過程中，會給用戶講解很多保養方面的知識，而且是結合房屋本身來說，因此非常實用。因為在實際生活中，房屋有很大問題的情況也不多，很多小問題都是保養不善導致的，那麼學一些必備的保養知識，是很有必要的。驗屋師的責任在于用專業知識，盡可能的找出明顯的房屋缺陷，僅此而已。